Starasz się o udzielenie pożyczki hipotecznej na zakup wymarzonego mieszkania? Jeśli znalazłeś już idealne lokum, ale jeszcze nie wiesz, czy Twoja zdolność kredytowa pozwoli Ci na finalizację transakcji, pomyśl o zawarciu umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna – co to jest i na czym polega?

Umowa rezerwacyjna to dokument, na mocy którego sprzedający zobowiązuje się zarezerwować kupującemu rzecz (ruchomość, nieruchomość) na określany czas. Rzecz będąca przedmiotem umowy jest wówczas wyłączana ze sprzedaży, a klient ma pewność, że nikt inny jej nie nabędzie.

Najczęściej dotyczy to transakcji związanych z obrotem nieruchomościami – tam często stosowana jest umowa rezerwacyjna. Rynek wtórny, pierwotny, zakup od dewelopera lub osoby prywatnej – w wielu sytuacjach możemy zdecydować się na podpisanie takiej umowy. Z reguły wiąże się to z dokonaniem opłaty rezerwacyjnej – nierzadko o bezzwrotnym charakterze.

Zakres i charakter umowy rezerwacyjnej nie jest określony na mocy oddzielnych przepisów, odnoszą się do niej regulacje związane z ogólną zasadą swobody zawierania umów z Kodeksu cywilnego.

Warto zaznaczyć, że umowa rezerwacyjna nie jest tym samym co umowa przedwstępna, chociaż może zawierać jej elementy, o czym powiemy w dalszej części artykułu. Nie oznacza zatem, że strony zobowiązują się do sfinalizowania transakcji – to po prostu wstępna gwarancja dla kupującego, a także potwierdzenie chęci nabycia nieruchomości.

Jakie są rodzaje umów rezerwacyjnych?

Podstawowy podział według kryterium uwzględniającego formę dokumentu zakłada istnienie umów rezerwacyjnych z elementami umowy przedwstępnej oraz bez elementów umowy przedwstępnej. Jeśli chodzi o rzecz będącą przedmiotem umowy, istnieje:

  • umowa rezerwacyjna wynajmu mieszkania,
  • umowa rezerwacyjna kupna mieszkania,
  • umowa rezerwacyjna lokalu,
  • umowa rezerwacyjna domu,
  • umowa rezerwacyjna działki,
  • umowa rezerwacyjna samochodu.

Umowa rezerwacyjna nieruchomości to oczywiście najczęściej spotykana forma. Oczywiście zgodnie z zasadą swobody kontraktowania dokument może też być sporządzony przy innych transakcjach np. zakupie pojazdu czy działki. W tym artykule skupimy się na umowie rezerwacyjnej mieszkania.

Dowiedz się więcej: Pożyczka na wkład własny - czy to dobry pomysł?

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Umowa rezerwacyjne nie jest umową przedwstępną – ma bardziej swobodny charakter. Okazuje się jednak, że może zawierać pewne elementy, które upodabniają ją do umowy przedwstępnej i mają poważniejsze skutki dla stron – kupującego i sprzedającego.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia umowy. To swoista gwarancja na wypadek, gdyby jedna ze stron nie chciała zrealizować zobowiązania. Z kolei umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej to po prostu czasowa rezerwacja nieruchomości – można się z niej w każdej chwili wycofać.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna? Wzór

Jak wskazaliśmy, polskie prawo nie precyzuje, jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie rezerwacyjnej. Odnosząc się jednak do wspomnianej zasady swobody kontraktowania, możemy wyróżnić, co powinna zawierać umowa rezerwacyjna:

  • data i miejsce zawarcia umowy,
  • określenie stron umowy – nazwa dewelopera, adres siedziby, dane osobowe sprzedającego – (umowa rezerwacyjna mieszkania rynek wtórny wzór), dane osobowe klienta,
  • dane nieruchomości – adres, cena, numer księgi wieczystej, metraż, charakterystyka lokalu,
  • okres rezerwacji,
  • oświadczenie sprzedającego o stanie lokalu,
  • numer rachunku bankowego i termin zapłaty,
  • termin wydania nieruchomości – dotyczy umów rezerwacyjnych z elementami umowy przedwstępnej,
  • potwierdzenie wniesienia opłaty rezerwacyjnej,
  • określenie sądu właściwego w przypadku sporów, 
  • określenie konsekwencji związanych z niewykonaniem umowy,
  • załączniki,
  • podpisy stron.

Są to podstawowe zapisy, jakie powinna zawierać umowa rezerwacyjna mieszkania. Wzór ten może dotyczyć zarówno sprzedaży, jak i najmu nieruchomości. Oczywiście strony mogą też dodać własne zapisy i swobodnie kształtować treść dokumentu. Jeśli chcemy podpisać umowę rezerwacyjną najmu mieszkania, wzór będzie też uwzględniał informację o tym, czy jest to najem zwykły, okazjonalny czy instytucjonalny.

Sprawdź też: Podatek od zakupu mieszkania – jaki jest, ile wynosi i kto go płaci?

Umowa rezerwacyjna z deweloperem – kiedy warto ją podpisać?

Najczęściej stosowaną formą gwarancji dla kupującego mieszkanie jest umowa rezerwacyjna z deweloperem. Z reguły jest podpisywana przy dużych inwestycjach, np. budowie nowego osiedla mieszkaniowego, kiedy zainteresowanie lokalami jest ogromne, a liczba potencjalnych kupujących bardzo duża.

Umowa rezerwacyjna sprzedaży mieszkania pozwala na wstępne zagwarantowanie sobie możliwości zakupu wybranej nieruchomości, np. lokalu z przestronnym tarasem czy własnym ogródkiem. Osobnym zagadnieniem jest kwestia odpowiedzialności dewelopera (umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna). O tym nieco szerzej w dalszej części artykułu.

Sprawdź: Hipoteka — na co powinieneś zwrócić uwagę?

Umowa rezerwacyjna – ile kosztuje?

Podpisanie umowy zwykle wiąże się z koniecznością poniesienia tzw. opłaty rezerwacyjnej. Jej wysokość jest uzależniona od woli stron – może stanowić określony procent wartości mieszkania lub mieć stały charakter. Z reguły wynosi od tysiąca do kilkunastu tysięcy złotych.

Ważna jest także forma opłaty – może być to zwykła opłata rezerwacyjna, zaliczka, kaucja lub zadatek. W pierwszych trzech przypadkach opłatę może zatrzymać właściciel w sytuacji, gdy klient nie zdecyduje się na zakup nieruchomości. Kwota wraca do nabywcy, gdy to z winy właściciela nie dojdzie do transakcji.

Inne konsekwencje ma umowa rezerwacyjna uwzględniająca zadatek. W takiej sytuacji w razie niewykonania umowy przez drugą stronę osoba wpłacająca zadatek może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jest to forma odszkodowania na wypadek niewywiązania się z zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej (zadatek).

Wzór dokumentu może zawierać np. stwierdzenie: „przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej kupujący wręcza sprzedającemu opłatę rezerwacyjną w formie zadatku w wysokości … zł”.

Kiedy umowa rezerwacyjna się opłaca?

Umowa rezerwacyjna to dobry pomysł nie tylko w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera. Sprawdzi się również, jeśli interesuje nas mieszkanie z rynku wtórnego, np. dostępne w bardzo atrakcyjnej cenie, zlokalizowane w prestiżowej dzielnicy czy posiadające inne atuty. Umowę warto podpisać w przypadku nieruchomości cieszących się dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców.

Umowa rezerwacyjna mieszkania a zwrot zaliczki od dewelopera

Chcesz podpisać umowę rezerwacyjną mieszkania? Zwrot pieniędzy otrzymasz w sytuacji, gdy opłatę uiścisz w formie zadatku. Warto zadbać o odpowiednią formę dokumentu na wypadek, gdyby sprzedający nieruchomość nie wywiązał się z umowy. Zadatek jest najlepszym sposobem na zabezpieczenie interesów nabywcy.

Umowa rezerwacyjna a kredyt

Kwestią wymagającą osobnego omówienia jest także inne zagadnienie – umowa rezerwacyjna a kredyt. Jak wspomnieliśmy, podpisywanie umowy rezerwacyjnej często ma miejsce, kiedy nabywca nie posiada własnych środków do sfinalizowania transakcji i musi posiłkować się pomocą w formie pożyczki. Sprawdźmy, jakie są zalety tego rozwiązania.  

Umowa rezerwacyjna a kredyt hipoteczny

  • podpisanie umowy zwiększa szanse na uzyskanie kredytu,
  • podnosi wiarygodność klienta w oczach banku,
  • umożliwia rezerwację nieruchomości do czasu otrzymania decyzji kredytowej.

Żeby bank honorował umowę rezerwacyjną, powinny znaleźć się w niej informacje dotyczące ceny mieszkania oraz dane właściciela. Warto podpisać dokument z elementami umowy przedwstępnej.

To może Cię zainteresować: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy kredyt hipoteczny będzie możliwy bez wkładu własnego?

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna – jak mają się do siebie? W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania. Umowa przedwstępna powinna czynić zadość wymogom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. W przypadku nieruchomości oznacza to, że umowa przedwstępna powinna być podpisana w formie aktu notarialnego.

Wówczas – w razie uchylania się strony od finalizacji sprzedaży, strona ma prawo żądać wykonania umowy. Podobne uprawnienia daje klientowi umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska

Wiemy już, jak mają się do siebie umowa rezerwacyjna a przedwstępna. A co z umową deweloperską stosowaną w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego?

Przepisy regulujące tę kwestię znajdziemy w tzw. ustawie deweloperskiej. Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa, że umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przepisy regulują, że powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Podobnie jak umowa rezerwacyjna, także umowa deweloperska nie przenosi własności na nabywcę, ale jednocześnie daje klientowi prawo do roszczenia o to, żeby deweloper przeniósł na niego własność po ukończeniu inwestycji.

Warto wiedzieć: Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny - jakie są różnice?

Umowa rezerwacyjna mieszkania – na co zwrócić uwagę przy podpisaniu?

Znalazłeś wymarzone lokum i chcesz zawrzeć umowę rezerwacyjną mieszkania? Na co zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu? Przede wszystkim upewnij się, czy opłata rezerwacyjna jest traktowana jako zadatek, czy jako zaliczka. Jeśli bardzo zależy Ci na danej nieruchomości i chcesz mieć pewność, że nikt nie kupi jej przed Tobą, podpisz umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej.

Upewnij się również co do stanu prawnego lokalu – sprawdź księgę wieczystą, zażądaj też od sprzedającego przedstawienia dokumentu potwierdzającego jego prawo do nieruchomości.

A czy wiesz z kolei, co jest ważne w takim przypadku? Odbiór mieszkania od dewelopera – ile trwa, co sprawdzić i na co zwrócić uwagę?

Kiedy wygasa umowa rezerwacyjna?

Prawo tego nie precyzuje, a czas trwania umowy rezerwacyjnej zależy wyłącznie od woli stron. Z reguły podpisuje się ją na okres 2-4 tygodni. Przez ten czas kupujący może dopełnić formalności, np. związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego.