Kupno mieszkania z rynku pierwotnego, od dewelopera, pozwala na nabycie nieruchomości nieużywanej, którą będziesz mógł zaaranżować w dowolny sposób. Jeśli brakuje Ci środków na wykończenie czy wyposażenie nowego lokalu, sięgnij po pożyczki, możesz je wykorzystać zgodnie ze swoimi potrzebami. Zanim jednak dojdziesz do etapu urządzania się w nowym mieszkaniu, powinieneś odebrać je od dewelopera. Sprawdź, o czym musisz pamiętać i jakie kroki podjąć, jeśli okaże się, że firma ta nie dopełniła swoich obowiązków.

Odbiór mieszkania od dewelopera – co to jest?

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, z rynku pierwotnego, często musisz długo czekać na odbiór kluczy. Nie jest tak, że od razu po podpisaniu aktu notarialnego możesz wprowadzić się do nowego lokum. Finalizacja transakcji polega na podpisaniu ostatecznej umowy i dokonaniu odbioru technicznego mieszkania. Wydaje się, że odbiór lokalu od dewelopera to ostatnia formalność, którą szybko dopełnisz, po czym będziesz mógł natychmiast zacząć przeprowadzkę. Musisz jednak wiedzieć, że taki odbiór jest bardzo ważny i trzeba się do niego solidnie przygotować.

Odbiór mieszkania od dewelopera należy uznać za ostateczne sprawdzenie, czy wszystkie postanowienia umowy zostały wypełnione i czy mieszkanie nie ma żadnych widocznych usterek technicznych. Właściwie polega to na zweryfikowaniu stanu nieruchomości przed jej oddaniem do użytkowania i przed zapłaceniem ostatniej raty deweloperowi – ze środków własnych bądź też z kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.

Samodzielny odbiór jest trudny do przeprowadzenia, choć wielu kupujących i tak się na niego decyduje. Bardziej racjonalnym zachowaniem jest zaangażowanie do tego celu fachowca, który będzie kompetentny w kwestii sprawdzenia wszystkich elementów technicznych nowego lokalu mieszkalnego.

Odbiór mieszkania od dewelopera należy uznać za konieczny etap procesu zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Nie jest to praktyka ustalono wyłącznie przez deweloperów, gdyż zostało to im narzucone, podobnie jak kupującym nowe mieszkania, przez ustawę deweloperską. Dopiero z chwilą odbioru mieszkania, tj. zatwierdzenia jego zadowalającego stanu, umowa zezwala na przeniesienie własności nieruchomości, czyli na podpisanie ostatecznej umowy przed notariuszem.

Ustawa przewiduje przy tym, że to deweloper zobowiązany jest do wyznaczenia nabywcy terminu odbioru – dnia i godziny – oraz wysyłania na adres korespondencyjny lub mailowy klienta odpowiedniego zawiadomienia. Jeśli termin ten nie jest dla Ciebie dogodny, możesz skontaktować się z nim i ustalić inny, dogodny dla obu stron.

Powinno Cię zainteresować: Umowa rezerwacyjna – co to jest umowa rezerwacyjna i kiedy warto ją podpisać?

Odbiór mieszkania od dewelopera – czym jest lista kontrolna?

Aby przeprowadzić usystematyzowany odbiór mieszkania od dewelopera, warto skorzystać z listy kontrolnej. To po prostu checklista, na której odznaczysz czynności kontrolne już wykonane w związku z odbiorem mieszkania od dewelopera. Checklista powinna obejmować odpowiedzi na kilka ważnych pytań, na przykład:

  • czy metraż mieszkania jest zgodny z umową?
  • czy rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń jest zgodne z umową?
  • czy ściany i podłogi są równe?
  • czy podłoga, sufit i ściany są wykończone tak, jak ustalono w umowie?
  • czy rodzaj i standard drzwi wejściowych, wewnętrznych oraz okien jest zgodny z opisem w projekcie?

Odbiór mieszkania od dewelopera – jak się do tego przygotować?

Dobrym pomysłem z Twojej strony będzie solidne przygotowanie się do odbioru mieszkania od dewelopera. Na co zwrócić uwagę? Na to, czy lokal jest zgodny z istniejącymi standardami i projektem przedstawionym nabywcy przez dewelopera w ramach umowy. Pamiętaj, że obowiązkiem dewelopera jest oddanie mieszkania, które będzie wolne od wad. Dlatego musisz sprawdzić, czy ich nie ma, podczas odbierania nieruchomości.

Co sprawdzić? Przede wszystkim mieszkanie musi być zgodne z normami budowlanymi i zwyczajnie nie mieć widocznych gołym okiem usterek, takich jak krzywo zamontowane kontakty, cieknące krany czy zarysowane szyby w oknach. Deweloper popełniłby oszustwo, gdyby oddał mieszkanie inne niż to przedstawione w prospekcie i w umowie.

W ramach przygotowania do odbioru mieszkania od dewelopera przygotuj sobie najważniejsze narzędzia i dokumenty. Przyda się umowa podpisana z deweloperem, często jeszcze na etapie tak zwanej dziury w ziemi. Skonfrontujesz z nią rzeczywisty stan oddawanego Ci do dyspozycji mieszkania. Wynotuj normy budowlane, jakie musi spełnić lokal. Przy odbiorze nieruchomości musisz mieć też przedstawiony uprzednio plan mieszkania i jego rzuty.

Jeśli dokonujesz samodzielnego odbioru, musisz zapewnić sobie odpowiednie narzędzia, które pozwolą Ci na sprawdzenie, czy lokal nie ma żadnych usterek. Na wyposażenie to powinny się złożyć:

  • taśma miernicza;
  • miara i dalmierz cyfrowy – ułatwią Ci one pomiar rzeczywistego metrażu mieszkania;
  • kątownik;
  • poziomica;
  • ciężarek na sznurku;
  • probówka ze wskaźnikiem prądu;
  • pasek papieru;
  • lampa, np. mocny halogen;
  • piłeczka – przyda się do sprawdzenia równości podłóg;
  • aparat fotograficzny do dokumentowania istniejących usterek.

Wszystkie te narzędzia mają Ci posłużyć do skontrolowania:

  • czy ściany są położone względem siebie pod kątem prostym;
  • czy ściany są wykończone równo – mają równo nałożony tynk, bez widocznych wybrzuszeń, fałd i tym podobnych;
  • czy okna są szczelne;
  • czy drzwi i ościeżnice są rozmieszczone poprawnie, a ich montaż jest wykonany poprawnie;
  • czy poprawnie działa instalacja elektryczna, grzewcza i wentylacyjna;
  • czy pomiędzy pomieszczeniami w podłodze znajdują się dylatacje, szpary zapewniające właściwą pracę podłogi;
  • czy na balkonie zachowano spadek, dzięki któremu woda deszczowa może swobodnie spływać w dół;
  • czy powierzchnia sufitu jest równa, ma jednolity kolor, a przy tym nie ma pęknięć i rys – może to świadczyć o zawilgoceniu i źle wykonanym dachu lub stropu.

Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?

Kiedy umawiasz się na odbiór mieszkania od dewelopera, musisz wziąć ze sobą dokumenty które dotychczas od niego otrzymałeś. Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera? Prawo wskazuje, że bez niego nie można sfinalizować umowy przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego.

Najpierw sprawdź metraż nieruchomości i jej rozkład – powinien się on zgadzać z pierwotnymi planami. Przy odbiorze mieszkania od dewelopera bardzo ważne jest zachowanie norm budowlanych. Na przykład różnica powierzchni nie powinna wynosić więcej niż 3 proc. pierwotnych planów, a o dopuszczalnej różnicy powinieneś zostać poinformowany w umowie.

Normy budowlane wskazują dopuszczalne prawem odchylenia, które nie zostaną uznane za usterki wymagające naprawy przez dewelopera, a tym samym stanowiące podstawę do odmowy odebrania kluczy. Wśród norm tych wymienić możemy:

  • odchylenia od kierunku pionowego ścian – nie więcej niż 3 mm na długości 1 m i nie więcej niż 6 mm na długości 3,5 m wysokości pomieszczenia;
  • odchylenie od płaszczyzny tynku gipsowego do 5 mm na długości 2 m;
  • odchylenie kąta prostego ściany do 4 mm na długości ramienia 1 m;
  • grubość tynków powinna być nie mniejsza niż 2 mm, a grubość tynków na powierzchni sufitu nie większa niż 15 mm;
  • odchylenie od płaszczyzny posadzki do 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia;
  • prześwity miejscowe posadzki do 5 mm na długości 2 m.

Wszystkie normy można sprawdzić w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ważne są też zapisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane czy Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych.

Samodzielny odbiór mieszkania od dewelopera

Oczywiście nie ma żadnego obowiązku zatrudniania fachowca do odbioru mieszkania od dewelopera. Formalności z tym związane możesz zrealizować na własną rękę, ale jeśli nie masz żadnego przygotowania w tym kierunku, to będziesz mieć najpewniej spore problemy, aby skontrolować, czy wszystko – m.in. pion ścian czy osadzenie drzwi lub stolarki okiennej – jest w porządku.

Brak wiedzy i kompetencji w kwestii sztuki budowlanej i wykończeniowej spowoduje, że deweloper bez trudu przekona Cię, że to, co widzisz, jest zgodne ze standardami, chociaż wcale nie musi tak być.

Podczas odbioru powinieneś spisać protokół przekazania i odbioru technicznego lokalu. Deweloper musi Ci przekazać gwarancję na mieszkanie, a po przeprowadzeniu wszystkich czynności – także dokumentację powykonawczą.

Myślisz dopiero o własnym mieszkaniu, Zobacz, jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny

Ile trwa odbiór mieszkania od dewelopera?

Nie ma górnej granicy limitu czasowego, jaki możesz przeznaczyć na dokonanie odbioru technicznego lokalu. Możesz na to poświęcić tyle czasu, ile potrzebujesz. Zatem ile trwa odbiór mieszkania od dewelopera? Na ogół około 2 godzin. Nie spiesz się ze skontrolowaniem wszystkich najważniejszych kwestii w nowo wybudowanym mieszkaniu. Dłużej odbierać będziesz duży, 100-metrowy apartament czy dom jednorodzinny z garażem lub pomieszczeniami gospodarczymi niż małą kawalerkę.

Kiedy następuje odbiór mieszkania od dewelopera?

Ustawa deweloperska jasno wskazuje, kiedy następuje odbiór mieszkania od dewelopera. Nie może on być dokonany przed oddaniem budynku wielorodzinnego. Zgodnie z przepisami odbiór następuje po uzyskaniu przez dewelopera „decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku”. Dzięki temu deweloper wie już ostatecznie, jaki metraż ma sprzedawane mieszkanie.

Odbiór mieszkania od dewelopera – cena

Jeśli sam chcesz przeprowadzić odbiór mieszkania od dewelopera, będzie on realizowany bez dodatkowych kosztów. Inaczej będzie, jeśli zaangażujesz do tego fachowca. Cena takiej usługi uzależniona jest od metrażu lokalu. Usługi fachowe dotyczące odbioru mieszkania wcale nie są drogie, a mogą ustrzec Cię przed poniesieniem z własnej kieszeni kosztów związanych z likwidacją usterek, które nie znalazły się w protokole odbioru technicznego mieszkania. Koszt usługi waha się najczęściej w przedziale 250–400 zł.

Odbiór mieszkania od dewelopera a odbiór kluczy

Wielu kupujących mieszkania utożsamia odbiór mieszkania z momentem przekazania kluczy do lokalu przez dewelopera. Nie zawsze będzie to jednak szło ze sobą w parze. Właściwie odbiór kluczy nastąpić może po podpisaniu umowy i przeniesieniu własności na mocy zawartego aktu notarialnego.

Oczywiście deweloper może przyjąć zasadę, że w trakcie odbioru mieszkania i po podpisaniu protokołu odbioru technicznego wyda Ci klucze do lokalu, ale najczęściej dzieje się tak, jeśli w protokole nie będzie żadnych usterek. Jeśli jednak się pojawią, to naturalnie będziesz musiał pozostawić deweloperowi możliwość ich usunięcia, a wtedy klucze pozostaną w jego władaniu.

Istnieje jeszcze jedna ważna kwestia związana z odebraniem kluczy do lokalu po odbiorze technicznym. Jeśli widzisz poważne wady, np. mieszkanie zostało wykończone z wykorzystaniem tanich materiałów – zamiast drzwi drewnianych masz drzwi ze sklejki – albo nie doprowadzono do niego jeszcze podstawowych mediów, możesz zgodnie z prawem odmówić przyjęcia kluczy od dewelopera. To jednoznaczne z tym, że umowa nie zostanie sfinalizowana i nie wprowadzisz się do mieszkania.

Jeśli wpiszecie do protokołu odbioru, że odmówiłeś odbioru kluczy z uwagi na poważne wady lokalu, to zobowiązujesz przy okazji dewelopera do usunięcia usterek w ciągu 30 dni. Inaczej nie wprowadzisz się do mieszkania i nie zapłacisz ostatniej raty lub będziesz mieć podstawy do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Jeśli w mieszkaniu nie ma jednak wad, które uniemożliwiałyby zamieszkanie w nim i rozpoczęcie prac wykończeniowych, to nie ma podstaw prawnych do odmowy przyjęcia kluczy.

Odbiór mieszkania od dewelopera a pozwolenie na użytkowanie

Jak mają się do siebie odbiór mieszkania od dewelopera i pozwolenie na użytkowanie? Istnieje pomiędzy nimi ścisły związek, ponieważ odbiór zawsze powinien odbywać się już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku wielorodzinnego. Co to w praktyce oznacza? Pozwolenie na użytkowanie budynku wydawane jest przez urząd, który kontroluje, czy wszystkie przepisy budowlane i normy zostały dochowane. Urzędnicy za pośrednictwem wykwalifikowanych kontrolerów sprawdzają, czy w obiekcie jest wystarczająca liczba wyjść ewakuacyjnych albo czy działa winda.

Odbiór mieszkania od dewelopera bez pozwolenia na użytkowanie w ogóle nie powinien być realizowany, bo w takim lokalu nie można jeszcze zamieszkać.

Odbiór mieszkania od dewelopera a usterki

Co się stanie, jeśli w czasie odbioru mieszkania od dewelopera wykryjesz usterki lub znajdzie je zaangażowany przez Ciebie fachowiec? Wszystkie zauważone odchylenia musisz dokładnie opisać, a następnie umieścić w przygotowanym protokole odbioru lokalu od dewelopera. Odchylenia od normy to właściwie wszystko, co wzbudzi Twoje wątpliwości podczas ostatecznego oglądania mieszkania.

Musisz też wiedzieć, że obowiązują normy, np. związane z odchyleniem ścian, które musisz sprawdzić w trakcie odbioru mieszkania do dewelopera. Usterki z tym związane powinny znaleźć się w protokole odbioru. Miej świadomość, że uwagi odbierającego lokal będą uznane przez dewelopera za zasadne, gdy odchylenia w różnych przypadkach nie będą mieściły się w ustalonych normach lub jeśli deweloper nie dopatrzy się czegoś, co wcześniej zostało Ci obiecane w zawartej umowie.

Z czym będzie się wiązać odbiór mieszkania od dewelopera bez prądu, wody czy gazu – czyli podstawowych mediów. Może do tego dojść, jeśli w umowie ze sprzedającym masz zapisane, że to Ty odpowiadasz za zrealizowanie podstawowych formalności związanych z mediami. Jeśli to deweloper zapewnił w umowie, że bierze na siebie „załatwienie” spraw związanych z przyłączeniem mediów, to powinieneś oczekiwać przy odbiorze, że wchodzisz do mieszkania, w którym możesz już zamieszkać.

Odbiór mieszkania od dewelopera – na co jeszcze zwracać uwagę?

Na co zwrócić uwagę podczas odbioru lokalu od dewelopera? Przede wszystkim na zgodność stanu rzeczywistego z umową. Nie zapomnij o tym, że odbiorowi technicznemu podlegają w takiej sytuacji przynależne do mieszkania powierzchnie dodatkowe ujęte w umowie i obecne w ustaleniach poczynionych z deweloperem. Chodzi o balkon lub loggię, komórkę lokatorską, piwnicę czy miejsce garażowe.

Sam fakt wpisania zidentyfikowanych usterek w protokole odbioru mieszkania od dewelopera nie spowoduje, że zostaną one automatycznie w wyznaczonym czasie usunięte przez niego. Protokół jest tylko wykazem usterek, które Twoim zdaniem powinny zostać usunięte, a deweloper zgodnie z prawem ma 14 dni na ustosunkowanie się do Twoich żądań i wydanie oficjalnego pisma o tym, które wady w rzeczywistości zaistniały i zostały względem nich podjęte jakieś działania.