Ustawa deweloperska — co to jest?

Zakup mieszkania lub domu zawsze wiąże się z wieloma emocjami. Oczekiwanie na decyzję banku w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego lub samodzielnie zbieranie środków z pożyczek, lub pomocy finansowej od rodziny, to nie lada wyzwanie.

Każde zaciągnięte zobowiązanie wiąże się bowiem z koniecznością spłaty, dlatego musimy mieć pewność, że pożyczone środki będą bezpieczne aż do momentu otrzymania kluczy do wymarzonego domu. W jaki sposób? Bezpieczeństwo zagwarantuje nam m.in. ustawa deweloperska. Co to jest i z czym się wiąże? Sprawdźmy.

Ustawa deweloperska co to? Ustawa deweloperska to akt prawny, a konkretniej potoczna nazwa Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377).

Zapisy Ustawy mają przede wszystkim chronić praw kupujących daną nieruchomość. Dokument ten w ostatnim czasie uległ nowelizacji, jednak nowe wytyczne będą obowiązywały dopiero od 2022 roku. Aktualizacja ma na celu, chociażby w jeszcze większym stopniu ułatwić nabywcom zrywanie umów z deweloperami.

Jak działa ustawa deweloperska?

Jeszcze przed 2011 rokiem, prawa kupujących nieruchomości z rynku pierwotnego nie były w żaden sposób chronione. To skutkowało poważnymi trudnościami, z którymi musieli zmierzyć się niektórzy kupujący. Informacje o bankructwie deweloperów pojawiały się coraz częściej w wiadomościach, a za takimi komunikatami stała tragedia wielu osób. Ustawa deweloperska z założenia ma nie dopuścić do takiej sytuacji.

Aktualnie, jeśli deweloper stanie się niewypłacalny, to nabywcy zakupionych mieszkań w dalszym ciągu mogą spać spokojnie. Wpłacone przez nich środki, zawsze trafiają na rachunek powierniczy, który jest zabezpieczony, a to pozwala na kontynuację procesu budowy.

Kogo dotyczy ustawa deweloperska?

Kto podlega ustawie deweloperskiej? Z założenia przepisy Ustawy obowiązują wszystkich deweloperów oraz nabywców nieruchomości z inwestycji deweloperskiej. W świetle prawa deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności, zobowiązuje się do ustanowienia prawa do nieruchomości i przeniesienia do na nabywcę. Ten z kolei jest osobą fizyczną, która na podstawie umowy została uprawniona do otrzymania praw do lokalu.

Sprawdź: Pożyczka na wkład własny - czy to dobry pomysł?

Ustawa deweloperska – od kiedy obowiązuje?

W sieci możemy znaleźć wiele informacji na temat daty, od kiedy deweloperzy powinni postępować zgodnie z zasadami opisanym w ustawie deweloperskiej. Od kiedy obowiązuje ten akt prawny? Różne daty wynikają, chociażby z wielu nowelizacji, które zostają zatwierdzone znacznie szybciej, niż faktycznie zaczynają obowiązywać. Od kiedy więc interesy nabywców są chronione?

Ustawa deweloperska, kiedy weszła w życie? Sejm przyjął Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywaną ustawą deweloperską w dniu 16 września 2011 roku. Akt został opublikowany w Dzienniku Ustaw z 2011 roku Nr 232 poz. 137, natomiast Ustawa zaczęła obowiązywać dopiero od 29 kwietnia 2012 roku.

Od 2018 roku wielokrotnie tworzono projekty, które nowelizowały przepisy. Koncepcja nowej pojawiła się w lutym 2020 roku i została zaakceptowana przez Sejm. 20 maja 2021 roku, uchwalono Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwaną nową ustawą deweloperską), która ma zastąpić tę z 16 września 2011 roku.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej - kiedy wchodzi w życie?

Nowa ustawa deweloperska została podpisana w 2021 roku, jednak zacznie obowiązywać dopiero 1 lipca 2022 (12 miesięcy od wejścia w życia ustawy deweloperskiej). Nowelizacja dotyczy wszystkich inwestycji, których sprzedaż rozpocznie się po tym czasie.

Jak nowa ustawa deweloperska wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce?

Przez długi czas, deweloperzy straszyli, że zmiany w Ustawie odbiją się negatywnie przede wszystkim na kupujących i będą skutkowały m.in. wyższymi cenami nieruchomości. Nowe przepisy nakładają bowiem obowiązek odprowadzania dodatkowej składki liczonej od ceny brutto sprzedawanego lokalu.

Zmiany dotyczą jednak wszystkich zaangażowanych w transakcję kupna i sprzedaży, łącznie z bankami. Instytucje finansowe zostaną obarczone większą odpowiedzialnością za prawidłowe rozliczenie inwestycji oraz wypłacanie transz.

Ustawa deweloperska, kogo obowiązuje? Jak widać, zmiany będą miały wpływ na cały rynek nieruchomości oraz podmioty, które są z nim powiązane. Niezaprzeczalnym atutem nowelizacji jest jednak wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców mieszkań.

Dowiedz się więcej: Hipoteka — na co powinieneś zwrócić uwagę?

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna — różnice

Przed dokonaniem zakupu nieruchomości, czeka nas dużo papierkowej roboty, dotyczącej podpisywania umów oraz rozliczenia się z dokumentów. Banki, jeśli zdecydowaliśmy się wziąć kredyt hipoteczny, również mogą wymagać od nas dotrzymania zobowiązań wynikających z procesu. Na naszej drodze mogą pojawić się dwie różne umowy: deweloperska i przedwstępna. Czym różnią się od siebie?

Czym jest umowa deweloperska? Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zobowiązuje dewelopera do wybudowania oraz następnie do sprzedaży lokalu opisanego w umowie. To oznacza, że w chwili zawarcia umowy, jej przedmiot jeszcze nie istnieje (jest w trakcie budowy lub ma zostać wybudowany). Jest to znaczący zapis, który definiuje umowę zgodnie z ustawą deweloperską. Umowa przedwstępna bowiem określa istniejący już przedmiot umowy przyrzeczonej.

Ustawa deweloperska a rachunek powierniczy

Sposób, w jaki zostaną wpłacone środki za zakupione mieszkanie oraz kiedy trafią do dewelopera, bardzo dokładnie określa wspomniana ustawa deweloperska. Rachunek powierniczy to ważny element tego procesu, a dokładny opis jego działania można znaleźć w art. 4 tejże Ustawy.

Wiemy jednak, że deweloper zgodnie z prawem powinien zapewnić nabywcom, chociażby jeden z poniższych środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Wszystkie koszty związane z prowadzeniem oraz użytkowaniem rachunków powierniczych ponosi jedynie deweloper. Środki zgromadzone na koncie trafiają do niego w całości po ukończeniu inwestycji (w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego) lub też w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy (w przypadku otwartego rachunku powierniczego). Wiemy już, że rachunek powierniczy jest bezpiecznym miejscem dla naszych pieniędzy.

Jak sprawdzić, czy deweloper ma rachunek powierniczy? Przed podpisaniem umowy warto go o to zapytać lub też sprawdzić po wskazanym numerze rachunku.

Umowa deweloperska a prospekt informacyjny — co należy wpisać do prospektu informacyjnego?

Ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązek opracowania oraz przedstawienia klientom prospektu informacyjnego, który dodatkowo powinien stanowić integralną część umowy podpisywanej z nabywcą. Co powinien zawierać prospekt informacyjny dewelopera?

Przede wszystkim powinniśmy znaleźć w nim informacje dotyczące:

  • ceny zakupu nieruchomości;
  • terminu zakończenia prac budowlanych;
  • daty, w jakiej nastąpi przeniesienie prawa własności do nieruchomości na kupującego;
  • szczegółowych danych dotyczących budowanej nieruchomości, wraz z zakresem prac wykończeniowych dotyczących tzw. stanu deweloperskiego;
  • sposobu przelewania środków pieniężnych przez klienta;
  • warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.

Ustawa deweloperska a umowa rezerwacyjna

Przed zakupem mieszkania, wiele osób często podpisuje tzw. umowę rezerwacyjną, która „blokuje” sprzedaż lokalu innemu kupującemu aż do momentu załatwienia wszystkich formalności.

Co na ten temat mówi Ustawa deweloperska? Umowa rezerwacyjna niestety nie daje żadnych gwarancji wynikających z przepisów tego aktu prawnego. Niektórzy deweloperzy namawiają klientów do jej podpisania, zamiast umów obejmowanych przez Ustawę.

To może Cię zainteresować: Nowy Polski Ład – co to jest i jakie zmiany zakłada Nowy Ład? Sprawdź!

Czy ustawa deweloperska daje gwarancje kupującym?

Do tej pory wspominaliśmy o tym, jakie obowiązki nakłada na deweloperów ustawa deweloperska. Gwarancje, które za sobą niesie, dotyczą jednak w dużej mierze grupy kupujących. Warto pamiętać o tym, że zapisy przede wszystkim chronią interesy nabywców.

Odpowiedzialność za budynek to jedna z wielu kwestii, którą reguluje ustawa deweloperska. Reklamację może złożyć kupujący podczas odbioru mieszkania, sporządzając przy tym odpowiedni protokół. Deweloper, zgodnie z prawem ma 14 dni na doręczenie oświadczenia o uznaniu lub odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn.

Termin naprawy ewentualnych niedociągnięć również reguluje ustawa deweloperska. Usterki powinny zostać usunięte w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu lub też w przypadku gdy deweloper pomimo zachowania należytej staranności nie zdoła ich usunąć w terminie, zobowiązany jest podać inną datę oraz uzasadnić opóźnienie.

W ustawie znajdziemy również informację na temat tego, jak długo deweloper odpowiada za budynek. Zgodnie z prawem, odpowiada on wobec nabywców za swój budynek nawet po odbiorze nieruchomości. Zakres odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego możemy znaleźć w Kodeksie cywilnym w przepisach dotyczących rękojmi.

To też interesujące: Odbiór mieszkania od dewelopera – ile trwa, co sprawdzić i na co zwrócić uwagę?

Ustawa deweloperska a spółdzielnie mieszkaniowe

Wiemy już, że przepisy ustawy dotyczą deweloperów sprzedających nieruchomości na rynku pierwotnym. A co z pozostałymi podmiotami? Ustawa deweloperska a spółdzielnie mieszkaniowe.

Inwestycje realizowane przez spółdzielnie w ramach umowy o wniesienie wkładu budowlanego przez członka spółdzielni niestety nie podlegają przepisom ustawy deweloperskiej, ponieważ spółdzielnia zgodnie z prawem nie jest deweloperem. Aby dowiedzieć się więcej na temat zasad funkcjonowania tego podmiotu, wystarczy zajrzeć do przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Polecamy Twojej uwadze: Podatek od zakupu mieszkania – jaki jest, ile wynosi i kto go płaci?

Czym skutkuje odstąpienie od umowy deweloperskiej?

Zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej, odstąpienie od umowy jest możliwe jedynie w konkretnym przypadku. Dokument ten stanowi bowiem prawną gwarancję dla obu stron, że w niedługim czasie dojdzie do transakcji.

Odstąpienie od umowy możliwe jest wtedy, gdy:

  • dokument nie określa wszystkich parametrów transakcji (np. ceny mieszkania, powierzchni, układu pomieszczeń itd.);
  • deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego z załącznikami;
  • zauważymy niezgodność pomiędzy danymi zawartymi w umowie deweloperskiej a prospekcie informacyjnym;
  • przeniesienia prawa na nabywcę nie nastąpi w określonym terminie.

W takich sytuacjach można odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej. Jeśli odstąpienie nastąpi z winy dewelopera, to nie rodzą się z tego tytułu żadne konsekwencje. Sprzedający powinien jedynie zwrócić całość wpłaconych środków.

Istnieje jednak wyjątek od zasady 30 dni opisanych w ustawie deweloperskiej. 120 dni to nowy termin na odstąpienie stosowany w sytuacjach gdy, deweloper nie wywiązał się z ostatniego zadania, a mianowicie terminowego przeniesienia praw do lokalu na nabywcę.

Przeczytaj: Spłata kredytu - jak wygląda harmonogram spłaty kredytu?

Kiedy nie obowiązuje ustawa deweloperska?

Kiedy nie obowiązuje ustawa deweloperska? Ustawa deweloperska z założenia dotyczy wszystkich deweloperów. Zgodnie z prawem do zapisów nie muszą się jednak stosować ci przedsiębiorcy, którzy rozpoczęli budowę inwestycji przed wprowadzeniem w życie aktu prawnego. W praktyce taka sytuacja może dotyczyć jedynie pojedynczych przypadków, kiedy to deweloper prowadzi wieloletnią, rozbudowaną inwestycję.

W jaki sposób deweloperzy starają się omijać zapisy ustawy deweloperskiej?

W związku z tym, że dokument dotyczy praktycznie wszystkich deweloperów, niektórzy z nich zastanawiają się, w jaki sposób zapisy w ustawie deweloperskiej ominąć. Jak? Wystarczy, że zamiast umowy deweloperskiej, oferują swoim klientom m.in. podpisanie umowy rezerwacyjnej lub nienotarialnej umowy przedwstępnej.

Na pobrane przy okazji zaliczki wielu z nich próbuje podpisywać zwykłe umowy sprzedaży, a takie zachowanie niestety jest sprzeczne z zasadami ustawy deweloperskiej.