Hipoteka — na co powinieneś zwrócić uwagę?

Informacje zawarte w artykule:

Hipoteka — co to jest?

Hipoteka daje wierzycielowi (w przypadku kredytu hipotecznego jest nim bank) zabezpieczenie na nieruchomości, na wypadek, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie terminowo spłacić zobowiązania. Owa nieruchomość zostaje obciążona hipoteką od momentu dokonania wpisu do księgi wieczystej, aż do spłacenia całości kredytu.

Najczęściej spotykane rodzaje hipotek:

1. Hipoteka umowna — ustanawia się ją jako zabezpieczenie dla banku. Kredytobiorca składa oświadczenie, iż pożyczone środki zostaną przeznaczone na zakup tej konkretnej nieruchomości i jednocześnie zobowiązuje się do terminowej spłaty kredytu.
2. Hipoteka kaucyjna — została zniesiona w 2011 r. Wcześniej, swoje zastosowanie miała w przypadkach gdy, w dniu ustalania zabezpieczenia nie można było całkowicie określić wartości nieruchomości. Zadaniem hipoteki kaucyjnej było określenie górnej granicy kwoty zobowiązania.
3. Hipoteka odwrócona — ostatnio bardzo modna i często można usłyszeć o niej w telewizji. Odwrócona hipoteka polega na tym, że to bank płaci właścicielowi nieruchomości świadczenie, które daje mu po jego śmierci prawo do lokalu.
4. Hipoteka przymusowa — najczęściej ustanowiona wbrew woli właściciela. Stosowana wówczas, gdy wierzytelność została obarczona tytułem wykonawczym na podstawie orzeczenia sądu.

Podatek od ustanowienia hipoteki

Czynność cywilnoprawna w postaci ustanowienia hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłacenia podatku spoczywa na osobie składającej oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki, a jej wysokość podatku zależy od dwóch czynników:

• czy ustanowiona hipoteka zabezpiecza wierzytelność istniejącą — wtedy wynosi 0,1%,
• czy chodzi o wierzytelność, której wysokość nie jest znana. W takim wypadku stawka jest zryczałtowana i wynosi 19 zł.

Hipoteka — problem z opóźnieniem w spłacie kredytu

W natłoku codziennych spraw może się zdarzyć, że zapomnisz zapłacić w terminie ratę kredytu hipotecznego. Jeśli taka sytuacja miała miejsce, to po pierwsze nie panikuj. Wpis hipoteki do księgi wieczystej nie oznacza, że od razu zostanie wszczęte wobec Ciebie postępowanie.

Bank skontaktuje się z Tobą telefonicznie, jeśli spóźniłeś się z uregulowaniem raty więcej niż 14 dni. Następnie, możesz spodziewać się kontaktu ze strony pracownika działu windykacyjnego. W banku również pracują ludzie, którzy doskonale zdają sobie sprawę, że mogłeś np. zapomnieć o puszczeniu przelewu.

Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy pomimo powyższych działań nadal nie uregulujesz swoich zaległości. W takim wypadku bank wyśle do Ciebie monit, który niestety może Cię słono kosztować. Kolejnym etapem windykacji jest bankowy tytuł egzekucyjny (BTE) i zgłoszenie sprawy do sądu.

Sąd potrzebuje z reguły kilka tygodni, aby nadać sprawie tytuł wykonalności. Wtedy najczęściej swoją pracę zaczyna komornik, który prześle do Ciebie pismo o zajęciu nieruchomości. W tym momencie masz 14 dni na to, aby zebrać wszystkie potrzebne pieniądze i uregulować dotychczasowe zaległości. Jeśli Ci się nie uda, to zostanie wszczęta procedura egzekucji.

Ostatni etap to publiczna licytacja Twojej nieruchomości. Środki, które zostaną pozyskane ze sprzedaży, zostaną przekazane w pierwszej kolejności na zaspokojenie potrzeb banku oraz komornika.

Hipoteka — zakup i sprzedaż mieszkania z hipoteką

Wiele osób zastanawia się nad tym, czy możliwy jest zakup mieszkania z hipoteką, nie zdając sobie sprawy z tego, że hipoteka dotyczy konkretnej nieruchomości, a nie jej właściciela.

Oznacza to, że kupując takie mieszkanie, zostaniesz automatycznie zobowiązany do tego, aby ją spłacić. Jeśli więc rozważasz zakup obciążonej nieruchomości, to pamiętaj o tym, aby właściciel dostarczył Ci dokument, który pozwoli na swobodne wykreślenie hipoteki i bezpieczny zakup.

Zarówno zakup, jak i sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwy. Wymaga on jednak od właściciela podjęcia pewnych kroków.

Krok 1. Uzyskaj zaświadczenie na temat aktualnego stanu zadłużenia.

Krok 2. Opublikuj ogłoszenie o sprzedaży mieszkania. Koniecznie jednak dodaj informację o tym, że istnieje hipoteka na nieruchomości.

Krok 3. Spisz umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą mieszkania. Najlepiej, aby miała ona formę aktu notarialnego, w którym znajdzie się zapis o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na dwie transze. Jedna z nich trafi wtedy na konto banku, a druga zostanie przesłana na konto sprzedającego.

Krok 4. Jeśli nie zrobi tego nowy właściciel mieszkania, możesz wystąpić do sądu o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Do wniosku należy dodać oświadczenie banku o spłaconym kredycie oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Czy w takim razie możliwe jest przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość? Bank w takiej kwestii przeważnie indywidualnie podejmuje decyzję. Jednak, aby to było możliwe, kredytobiorca przede wszystkim musi spełnić jeden, podstawowy warunek — być właścicielem nieruchomości, na którą chce przenieść hipotekę.

Następnie powinien złożyć w banku pisemną dyspozycję zmiany warunków kredytowania i dostarczyć dokumenty dotyczące nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie. Po otrzymaniu wszystkich dokumentów bank wydaje decyzję i jeśli jest ona pozytywna, klient podpisuje aneks do umowy kredytowej.

Co jeszcze warto wiedzieć? Podatek od zakupu mieszkania – jaki jest, ile wynosi i kto go płaci?

Zdolność kredytowa hipoteka

Sama hipoteka nie ma wpływu na Twoją zdolność kredytową. Na decyzję banku o tym, czy przyzna Ci kolejny kredyt, ma wpływ przede wszystkim wysokość Twoich dochodów oraz suma miesięcznych wydatków.

Wniosek o wykreślenie hipoteki

Wpis do hipoteki dokonywany jest w momencie, gdy kupimy nieruchomość na kredyt. Pytanie, kiedy w takim razie zostanie z niej wykreślona?

Niestety samo spłacenie zobowiązania nie sprawi, że nasza nieruchomość zostanie wykreślona z hipoteki. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych, to dłużnik ma obowiązek złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Na szczęście czynność ta nie należy do skomplikowanych.

Należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie rejonowym (osobiście lub pocztą) i dołączyć do niego zaświadczenie o spłacie zadłużenia (wystawia bank) oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty za wniosek. Taka opłata jest stała dla każdej instytucji i wynosi równo 100 zł. Wzór wniosku można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości lub wypełnić druk znajdujący się w sądzie.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej ile trwa?

Niestety długość czasu oczekiwania zależy od konkretnego sądu i może potrwać od kilku dni do kilku miesięcy.

Hipoteka przymusowa — odwrotność hipoteki umownej

Hipoteka przymusowa jest dokładną odwrotnością hipoteki umownej. Tutaj, ustanowienie hipoteki na rzecz banku odbywa się bez zgody właściciela nieruchomości. Dzieje się tak w przypadku, gdy wpis hipoteki odbywa się na podstawie tytułu wykonawczego stwierdzającego istnienie konkretnego długu.

Takim tytułem egzekucyjnym może być np. prawomocne orzeczenie sądu, ugoda przed mediatorem czy postanowienie prokuratora.

O księgach wieczystych i hipotece dowiedziałeś się już sporo z powyższego artykułu. Pamiętaj, że celem hipoteki umownej czy przymusowej jest zabezpieczenie spłaty konkretnej wierzytelności. Ustanawiając ją, bank chce zmotywować kredytobiorcę do terminowego zwrotu pożyczonych środków.

Sama hipoteka nie jest jednak tożsama z egzekucją, a Ty jako właściciel nieruchomości nadal posiadasz do niego pełnię praw.