Informacje znajdujące się w artykule:
Zakup mieszkania dla każdego kupującego jest poważną inwestycją. Jedni nabywają nieruchomości na własne potrzeby, inni w celach inwestycyjnych – po to, żeby wynajmować lokal mieszkalny. Przy zakupie korzystają przy tym z różnych form wsparcia finansowego – najczęściej z możliwości nabycia nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Natomiast koszty np. wymaganego wkładu własnego czy wyposażenia lokalu po jego zakupie mogą pokryć pożyczki, w tym chwilówki od firmy pożyczkowej. Jeśli masz w planach zakup mieszkania, powinieneś wiedzieć, jaki podatek będziesz musiał w takiej sytuacji zapłacić. Czy zawsze trzeba go odprowadzić do urzędu skarbowego?
Podatek od zakupu mieszkania – co to jest?
Przy zakupie mieszkania ponosisz wysokie koszty. Po chwilowym obniżeniu cen w pierwszym okresie pandemii nieruchomości w Polsce dalej drożeją. Cena transakcyjna wynikająca z nabycia mieszkania to jednak niejedyny koszt, jaki ponosi nabywca. Musi on również zapłacić podatek od zakupu mieszkania.
Właściwie podatek skarbowy od zakupu mieszkania to najczęściej podatek od czynności cywilnoprawnych. Niewykluczone jednak, że zapłacisz także VAT od kupna lokalu.
Podatek PCC od kupna mieszkania czy podatek VAT to koszt ponoszony przez kupującego nieruchomość. Czasami można jednak uniknąć konieczności odprowadzania nałożonych przez fiskusa danin przy zawieraniu transakcji nabycia lokalu. Każdy podatek od zakupu mieszkania jest obciążeniem finansowym dla kupującego.
To też powinno Cię zainteresować! Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Jakie są rodzaje podatków od zakupu mieszkania?
Istnieje nie jeden, ale kilka rodzajów danin od zakupu mieszkania, które mogą obciążyć Twoją kieszeń. Dowiedz się, jaki podatek od zakupu mieszkania poniesiesz – wszystko zależy od tego, w jaki sposób przeprowadzasz transakcję i na jakim rynku kupisz nieruchomość. Wśród możliwych do opłacenia podatków od zakupu mieszkania należy wymienić:
- podatek VAT,
- podatek od czynności cywilnoprawnych.
To, czy zostaniesz zobligowany do zapłacenia konkretnego podatku, zależy od tego, na którym rynku i od kogo kupujesz mieszkanie.
Podatek od zakupu mieszkania od dewelopera
Jeśli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, z pierwszej ręki, to nie płacisz już podatku VAT od takiej transakcji oddzielnie, na własną rękę. Wszystko dlatego, że taki podatek od zakupu mieszkania od dewelopera jest zawarty już w cenie nieruchomości. Dlatego płacąc odpowiednią kwotę na konto dewelopera, od razu uiszczasz wymaganą daninę od zakupu nowego mieszkania – podatek VAT.
Nie ma za to daniny od zakupu nowego mieszkania od dewelopera w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego
W przeciwieństwie do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego podatek VAT od nabycia lokalu z rynku wtórnego w ogóle nie jest odprowadzany, jeśli sprzedającym nie jest przedsiębiorca zobligowany do jego regulowania. Podatku VAT nie trzeba będzie płacić przy kupnie mieszkania z drugiej ręki, jeśli sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, np. jest osobą prywatną.
W takim razie jaki podatek od zakupu mieszkania na rynku wtórnym trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego? Nabywając mieszkanie z tzw. drugiej ręki, musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli w skrócie PCC. Wartość daniny jest obowiązkowo wykazywana w akcie notarialnym.
Podatek od zakupu mieszkania od rodziców
Jeśli sprzedający i kupujący należą do tej samej rodziny, czyli I grupy podatkowej, istnieją ograniczenia w wysokości taksy notarialnej przy zakupie mieszkania. Dlatego podatek od zakupu lokalu od rodziców także będzie miał ograniczoną wysokość.
Podatek od zakupu mieszkania od spółdzielni
W przypadku zakupu mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej także nie unikniesz konieczności odprowadzania do urzędu skarbowego odpowiedniego podatku. W razie zakupu mieszkania od spółdzielni w formie prawa własnościowego spółdzielczego nie płacisz podatku PCC, naliczany jest jednak VAT.
Podatek od zakupu mieszkania komunalnego
Dokonując wykupu lokalu mieszkalnego komunalnego na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, nie płacisz podatku od zakupu w formie PCC. Dotyczy to mieszkań komunalnych wykupywanych od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, w przypadku których obowiązuje zwolnienie z PCC. Pozostaje Ci ponieść jedynie koszty sporządzenia aktu notarialnego czy wypisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości, jeśli takie mieszkanie komunalne jest wykupywane z udziałem kredytu hipotecznego.
A czy wiesz, czym jest... Umowa rezerwacyjna – co to jest umowa rezerwacyjna i kiedy warto ją podpisać?
Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania?
Podatek od zakupu mieszkania na rynku wtórnym, tj. podatek PCC, wynosi 2 proc. wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji. Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania z rynku pierwotnego – VAT? Jego wysokość zależna jest od powierzchni nabywanej nieruchomości – jeśli nie przekracza ona 150 mkw., to obowiązuje stawka VAT na poziomie 8 proc., a dla nieruchomości powyżej granicy powierzchni mieszkalnej 150 mkw. stawka wynosi już 23 proc. (stawka podstawowa w podatku VAT). Do ustalenia tego, ile podatku od kupna mieszkania trzeba zapłacić, przyda się kalkulator podatkowy. Ułatwi on wyliczenie, ile wynosi danina od zakupu mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego.
Podatek od zakupu mieszkania: kiedy i jak go zapłacić?
Nie musisz samodzielnie obliczać należności z tytułu podatku PCC dla fiskusa ani odprowadzać jej do urzędu skarbowego. Zrobi to za Ciebie notariusz. Koszt daniny od zakupu nieruchomości, czy to podatku VAT, czy podatku od czynności cywilnoprawnych, zawsze ponosisz jednak Ty jako nabywca. Kiedy podatek od zakupu mieszkania trafi na konto urzędu skarbowego, uznane to zostanie za wywiązanie się z obowiązku podatkowego.
Czy podatek od zakupu mieszkania jest obowiązkowy?
Okazuje się, że na pytanie o to, czy pojawi się konieczność zapłacenia podatku od zakupu mieszkania, nie zawsze należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Dlaczego? Ponieważ zarówno VAT, jak i PCC niekoniecznie muszą być pobierane. Czy płaci się podatek od zakupu mieszkania od dewelopera? Fizycznie podatek VAT nie jest już tu pobierany od Ciebie oddzielnie, płacisz go łącznie z ceną za nabywane nowe mieszkanie.
Czy podatek od zakupu mieszkania płaci się z kolei w przypadku mieszkania z rynku wtórnego, pochodzącego od indywidualnego właściciela? VAT nie jest naliczany, ale obowiązuje danina od czynności cywilnoprawnych. Kto płaci podatek od zakupu mieszkania? Jego koszt ponosi kupujący, ale to notariusz go odprowadza. Szczególnym przypadkiem jest jednak zakup nieruchomości z rynku wtórnego od przedsiębiorcy, który jest jednocześnie czynnym płatnikiem podatku VAT. Jeśli dokonuje on sprzedaży mieszkania ze stawką ZW (zwolniony), to nie musisz płacić podatku PCC do urzędu skarbowego.
Kto płaci podatek od zakupu mieszkania? Fizycznie może to zrobić notariusz, ale koszt ponosisz niezmiennie Ty jako kupujący.
To ważne dla każdego! Ustawa deweloperska – jakie są najważniejsze zmiany w znowelizowanej ustawie deweloperskiej?
Podatek od zakupu mieszkania na kredyt – co warto wiedzieć?
Najważniejszą kwestią związaną z podatkiem od zakupu mieszkania na kredyt jest to, że musisz zapłacić daninę od ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Obliczając należność podatkową z tytułu podatku PCC od kupowanej nieruchomości, zawsze należy wziąć pod uwagę rzeczywistą wartość nieruchomości. Kwota widniejąca w akcie notarialnym może być celowo zaniżana, aby podatnik zapłacił jak najmniej fiskusowi. Urząd skarbowy będzie jednak żądał uzasadnienia dla tak niskiej ceny nabycia nieruchomości. Można to wyjaśnić np. złym stanem technicznym mieszkania i koniecznością przeprowadzenia w nim szeroko zakrojonego, gruntownego, a zarazem kosztownego remontu.
Musisz wiedzieć, że urząd skarbowy może zakwestionować deklarowaną wartość nieruchomości i oczekiwać, że zapłacisz podatek od czynności cywilnoprawnych w innej wysokości.
Przy zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny z banku musisz liczyć się z kolejnymi kosztami. Nie chodzi tu tylko o konieczność zapłaty prowizji za przystąpienie do zobowiązania, lecz także o koszty ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Tu również pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych, ale w niewielkiej wysokości. Wynosi on albo 19 zł przy hipotece kaucyjnej, albo 0,01 proc. kwoty hipoteki przy hipotece zwykłej. Masz ustawowo 14 dni od daty kupna nieruchomości na dokonanie płatności podatku łącznie ze złożeniem obowiązkowej deklaracji PCC-3.
Jak ominąć podatek od zakupu mieszkania?
Obciążenia podatkowe wynikające z zakupu mieszkania mogą być znaczne, ale są sposoby na to, aby uniknąć opłacania takich danin. Jak ominąć podatek od zakupu mieszkania? Podatku VAT nie zapłacisz, jeśli kupisz mieszkanie z rynku wtórnego, a jeśli nabycie to będzie realizowane od przedsiębiorcy będącego podatnikiem wystawiającym fakturę ZW (zwolniony z podatku), to także podatek PCC nie zostanie w takim przypadku naliczony.
Jakie dodatkowe opłaty obowiązują przy zakupie mieszkania?
Przy zakupie mieszkania podstawą prawną umowy przenoszącej własność nieruchomości jest akt notarialny, który naturalnie musi zostać podpisany w obecności notariusza. To on go przygotowuje i sprawuje kontrolę nad poprawnością wszystkich zapisów, jakie się w nim znalazły. Za swoją pracę notariusz pobiera opłatę w postaci taksy notarialnej. Nie określa jej jednak samodzielnie, wysokość taksy wynika bowiem z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku, gdzie ustalone zostały maksymalne wysokości taksy notarialnej. Uzależniona jest ona od wartości mieszkania i wynosi:
- 100 zł – dla wartości mieszkania do 3000 zł;
- 100 zł + 3 proc. od nadwyżki ponad 3000 zł – od wartości powyżej 3000 zł do 10 000 zł;
- 310 PLN + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł – od wartości powyżej 10 000 zł do 30 000 zł;
- 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł – od wartości powyżej 30 000 zł do 60 000 zł;
- 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł – od wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł;
- 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł – od wartości powyżej 1 000 000 do 2 000 000 zł;
- 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 000 000 zł – od wartości powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.
Do taksy notarialnej należy doliczyć jeszcze podatek VAT, naliczany według stawki 23 proc. od pobieranego przez notariusza wynagrodzenia. Im droższa nieruchomość, tym więcej musisz zapłacić tytułem taksy notarialnej oraz podatku VAT od taksy. Jeśli nie masz takich pieniędzy, pomyśl wcześniej np. o kredycie gotówkowym, aby móc je pokryć.
Wskazane kwoty taksy notarialnej są maksymalnymi możliwymi do pobrania przez notariusza stawkami, które jednak mogą być znacznie niższe. Podlegają negocjacjom z klientem, dlatego warto się ich podjąć.
Podatek od sprzedaży mieszkania – o czym warto pamiętać?
Nie tylko podatek od kupna nieruchomości występuje w przypadku zawierania transakcji na podstawie sporządzanego w kancelarii notarialnej aktu. Również sprzedający mieszkanie będzie musiał najprawdopodobniej zapłacić podatek od sprzedaży. Będzie on wymagany, jeśli dojdzie do zbycia mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu. Podatek liczony jest od dochodu, jaki uzyskał sprzedający w wyniku takiej transakcji, czyli różnicy pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania.
Jeśli do sprzedaży doszło jednak po upływie wskazanych 5 lat, liczonych od końca roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości przez sprzedającego, podatek dochodowy nie będzie już naliczony i nie musisz go odprowadzać do urzędu skarbowego. Termin 5 lat liczony jest w przypadku uzyskania nieruchomości na drodze spadku nie z chwilą jego otwarcia, ale od momentu nabycia mieszkania lub domu albo jego budowy przez spadkodawcę.
Jeśli sprzedajesz nieruchomość mieszkalną, możesz też zainteresować się kwestią uzyskania ulgi podatkowej w takiej sytuacji. Podatku dochodowego nie zapłacisz z tytułu sprzedaży nieruchomości, jeśli środki pozyskane z takiej transakcji wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 kolejnych lat. Co ważne, mogą to być takie cele jak zakup nieruchomości na własne cele, remont nieruchomości, rozbudowa domu itp.
Podatek od sprzedaży i zakupu mieszkania płacą i kupujący, i sprzedający, choć istnieją sposoby na uniknięcie ponoszenia takich kosztów.
Na koniec przeczytaj jeszcze: Odbiór mieszkania od dewelopera – ile trwa, co sprawdzić i na co zwrócić uwagę?
Pytania i odpowiedzi