Jeśli marzyłeś o własnych czterech kątach i skorzystałeś z pożyczki na zakup mieszkania, a po pewnym czasie postanowiłeś sprzedać nieruchomość, to musisz liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Ustawodawca nie obciąża tym obowiązkiem wszystkich podatników, a jedynie osoby, które zdecydowały się na sprzedaż przed upływem określonego w przepisach terminu.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – co to jest?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to obciążenie fiskalne, które powstrzymuje wiele osób przed zbyciem mieszkania lub domu. Co ciekawe nie płaci się go od całej kwoty transakcji, a jedynie od dochodu, który podatnik uzyskał na transakcji. Jeśli zatem kupiliśmy mieszkanie za 350 tys. złotych, a sprzedaliśmy je za 300 tys., to nie będziemy objęci podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości.

Sprawdź koniecznie: Kwota wolna od podatku 2020/2021 – najważniejsze informacje

Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zastanawiasz się, kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód uznaje się odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat od zakupu przedmiotowej nieruchomości.

A do kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Powinniśmy to zrobić do 30 kwietnia następnego roku po tym, w którym została dokonana transakcja. Jeśli zatem sprzedaliśmy mieszkanie w 2021 roku, to czas na opłacenie podatku mamy do końca kwietnia 2022 roku.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości – kupujący czy sprzedający?

Jeśli chcesz dowiedzieć się, kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości, to mamy dobrą wiadomość dla kupujących – opłatę uiszcza jedynie osoba fizyczna zbywająca mieszkanie/dom. Zgodnie z przepisami podatek nie dotyczy w przypadku transakcji dokonywanych w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sprawdź: Pożyczka na działalność gospodarczą to dobre rozwiązanie?

Ile wynosi podatek od nieruchomości?

Chcesz zbyć dom lub mieszkanie przed upływem pięciu lat i zastanawiasz się, ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Ile procent dochodu należy oddać fiskusowi?

Podatek od sprzedaży nieruchomości: wysokość

Zgodnie z treścią przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – ile wynosi? Sprawdź przykład! 

Jaki jest podatek od sprzedaży nieruchomości, jeśli kupujący zapłacił nam 200 tys. zł? Jak wspomnieliśmy, o tym, jaki podatek od sprzedaży nieruchomości będziemy musieli uiścić, decyduje uzyskany za nią dochód. Sprawdzamy zatem, za ile kupiliśmy lokal.

Jeśli za 180 tys. zł, to osiągnęliśmy zysk w wysokości 20 tys., a zatem podatek 19 procent od sprzedaży nieruchomości wyniesie 3800 zł.

A co z podatkiem VAT od sprzedaży nieruchomości? Co do zasady dotyczy to wyłącznie transakcji dokonywanych przez przedsiębiorców.

Nie przegap: Podatek od zysków kapitałowych – ile wynosi podatek od zysków kapitałowych 2021?

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Jeśli nie wiesz, jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości, możesz skorzystać z narzędzi dostępnych online, które w szybki sposób określają kwotę, którą należy zapłacić. Jak korzystać z aplikacji obliczających podatek od sprzedaży nieruchomości?

Kalkulator wymaga podania następujących informacji:

  • roku nabycia i sprzedaży nieruchomości,
  • przychodu z transakcji,
  • kosztów uzyskania przychodu,
  • sumy dokonanych odpisów amortyzacyjnych,
  • kwoty przychodu przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Nie musisz zatem zastanawiać się, jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości. Kalkulator ustala dokładną wartość zobowiązania podatkowego.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak obniżyć?

Z pewnością nie warto sztucznie zaniżać wartości mieszkania, tylko po to, żeby zapłacić niższy podatek. Fiskus może zweryfikować rzeczywistą wartość lokalu i jeśli będzie miał co do niej wątpliwości, zażąda podania uzasadnienia ceny, jaką przedstawiliśmy.

W niektórych przypadkach może powołać biegłego do ustalenia wartości mieszkania/domu, a nawet obciążyć sprzedającego kosztami jego pracy. Obniżyć podatek, a w zasadzie uniknąć jego płacenia, możemy jedynie wtedy, gdy dochód ze sprzedaży przeznaczymy na własny cel mieszkaniowy.

Dowiedz się więcej: Nowe podatki 2021 – lista nowych podatków wprowadzonych w 2021

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat – o czym warto pamiętać?

Jak sprawdzić, czy obowiązuje nas zapłata podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat? Pamiętajmy o tym, że okres 5 lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie przedmiotowej nieruchomości, a nie od samego momentu zakupu.

Jeśli zatem kupiliśmy mieszkanie w lipcu 2018 roku, a chcemy je sprzedać i musimy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, to 5 lat zaczynamy liczyć od 2019 roku. Mieszkanie bez podatku sprzedamy zatem dopiero w 2024 roku.

A jak wyglądają przepisy regulujące podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia spadku?

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku – jak się nalicza?

Przed nowelizacją przepisów podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku musiał być zapłacony, jeśli transakcja nastąpiła w ciągu 5 lat od śmierci spadkodawcy. 1 stycznia 2019 roku weszły w życie regulacje zmieniające kwestie zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości ze spadku.

Obowiązujące obecnie prawo jest bardzo korzystne dla spadkobierców, umożliwia bowiem uniknięcie zobowiązania podatkowego. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami podatek od sprzedaży nieruchomości spadkowej obowiązuje w przypadku, gdy od nabycia domu/mieszkania przez spadkodawcę nie minęło jeszcze 5 lat.

Przykład: W 2021 roku Anna otrzymała w spadku mieszkanie, które jej matka kupiła w 1999 roku. Ponieważ od transakcji minęło więcej niż 5 lat, Anna nie musi płacić podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny

A co z nieruchomościami, które stanowią darowiznę? W takim przypadku, jeśli zdecydujemy się sprzedać lokal przed upływem okresu pięcioletniej karencji, zobowiązanie podatkowe będzie bardzo wysokie.

W takiej sytuacji 19-procentowy podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny jest naliczony od ceny całej kwoty, ponieważ kwota nabycia wynosi 0 zł.

Żeby uniknąć podatku, trzeba wstrzymać się ze sprzedażą lokalu przez 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Warto wiedzieć: Pożyczka a darowizna - co warto wiedzieć?

Podział majątku a podatek od sprzedaży nieruchomości – co w takim przypadku?

Nowelizacja przepisów wprowadziła również odmienne regulacje w kwestii podatku od sprzedaży nieruchomości po podziale majątku. Dotychczas pięcioletni okres był liczony od momentu podziału majątku, a podatek od sprzedaży nieruchomości płacono, jeśli transakcja nastąpiła przed jego upływem.

Obecnie graniczną datą jest nabycie nieruchomości do majątku wspólnego. Przepisy regulujące podatek PIT od sprzedaży nieruchomości obowiązują nie tylko rozwodników, ale również wdowców.

Przykład: Maria i Jan Nowak kupili mieszkanie w 2010 roku. W 2021 roku rozwiedli się, nastąpił również podział majątku. Jeśli zdecydują się sprzedać nieruchomość, nie zapłacą podatku dochodowego.

Jak ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zastanawiasz się, jak ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości? Są dwie możliwości. Pierwsza to po prostu uzbroić się w cierpliwość i poczekać, aż minie pięcioletni okres karencji. Nie zawsze jednak jest to możliwe.

Na szczęście przepisy regulujące podatek od sprzedaży nieruchomości przewidują zwolnienie z tego obowiązku. Przesłanki zostały wskazane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie chcesz uiszczać podatku od sprzedaży nieruchomości? Jak uniknąć zobowiązania podatkowego? Wystarczy przeznaczyć zysk ze sprzedaży mieszkania/domu na własne cele mieszkaniowe. Za takie uznaje się m.in.:

  • nabycie lokalu mieszkalnego,
  • nabycie budynku mieszkalnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Jak widać, katalog wyłączeń od podatku od sprzedaży nieruchomości jest szeroki, jeśli zatem udowodnimy, że otrzymane środki przeznaczyliśmy na cel mieszkaniowy, nie będziemy musieli go płacić.

To może Cię zainteresować: Podatek od wygranej – czym jest i kto musi zapłacić podatek od wygranej?