Najem okazjonalny. Co oznacza dla wynajmujących?

Polskie prawo roztacza nad lokatorami parasol ochronny, co czasem najemcy wykorzystują w nieuczciwy sposób. Niestety dochodzi do takich sytuacji, że właściciele nieruchomości muszą walczyć o opróżnienie lokalu, a czasem, żeby pokryć straty powstałe w mieszkaniu, zaciągnąć kredyt gotówkowy. Dzisiaj sprawdzimy, jak właściciel może zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami. Jak się okazuje:

• Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu, który umożliwia właścicielowi nieruchomości szybsze eksmitowanie uciążliwych lokatorów, np. zalegających z opłatami.
• W praktyce wynajem okazjonalny wymaga podpisania przez lokatora poświadczonego notarialnie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.
• Umowa najmu okazjonalnego powinna mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.

Co to jest najem okazjonalny?

Jeśli szukasz dla siebie mieszkania lub inwestujesz w nieruchomości, powinieneś wiedzieć, czym jest i na czym polega najem okazjonalny. O co dokładnie chodzi w najmie okazjonalnym? Reguluje go ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

To szczególny rodzaj umowy najmu, który pozwala właścicielom nieruchomości na usunięcie z lokalu nieuczciwych najemców bez konieczności czekania na lokal zastępczy od gminy czy wytaczania spraw w sądzie. Zgodnie z definicją ustawy to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna. Umowa taka zawierana jest na czas oznaczony, jednak nie na dłużej niż dziesięć lat.

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu? Co do zasady ma on identyczną moc prawną jak standardowa umowa najmu. Pozwala jednak na szybszą egzekucję komorniczą oraz opróżnienie lokalu, jest zatem korzystniejsza dla właścicieli nieruchomości, którzy często obawiają się nierzetelnych najemców.

Sprawdź też: Pożyczki na remont mieszkania – czy warto z nich skorzystać?

Jakie przepisy regulują najem okazjonalny?

Czy ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy najmu okazjonalnego? Najem okazjonalny został wprowadzony na mocy ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy obowiązują od 2010 r., a zatem zdążyły już na dobre zadomowić się w polskim porządku prawnym, a nawet przejść nowelizację.

Ostatnie zmiany w najmie okazjonalnym – nowelizujące ustawę, nastąpiły we wrześniu 2017 r., kiedy wprowadzono poprawkę, na mocy której umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Stroną umowy nie może być zatem firma.

Co jest potrzebne do podpisania umowy najmu okazjonalnego? Wzór umowy

Jakie elementy musi mieć umowa najmu okazjonalnego, aby nie tylko była wiążąca, ale również skutecznie chroniła interesy właściciela mieszkania?

Umowa wynajmu okazjonalnego powinna określać:

• strony umowy – wskazanie danych wynajmującego oraz najemcy;
• przedmiot umowy – adres mieszkania;
• czas trwania umowy – określony i nie dłuższy niż dziesięć lat;
• czynsz – jego wysokość oraz termin regulowania;
• kaucja – jej wysokość oraz warunki, na jakich następuje zwrot.

Sama standardowa umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego to jednak nie wszystko. Musi być bowiem poszerzona o stosowne załączniki:

• oświadczenie najemcy o gotowości do poddania się egzekucji,
• oświadczenie najemcy, w którym wskazany zostanie inny lokal, w jakim może zamieszkać,
• oświadczenie właściciela innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie przez najemcę.

Warto wiedzieć: Mieszkanie socjalne – jakie kryteria trzeba spełnić, aby dostać mieszkanie socjalne?

Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?

Kto może być stroną umowy o najem okazjonalny? Zasady są jasne i uniemożliwiają firmom zawieranie takich umów. Jak się okazuje, wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu nieruchomości.

Z kolei drugą stroną umowy najmu okazjonalnego może być również jedynie osoba prywatna. Nie ma zatem szans, żeby umowę podpisała firma, a w najmowanym lokalu była prowadzona działalność gospodarcza.  W kolejnej części pokazujemy, jak wygląda najem okazjonalny krok po kroku.

Jak bezpiecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny lepiej zabezpiecza interesy właścicieli nieruchomości. Wszystko za sprawą oświadczeń, które zobowiązuje się przedstawić najemca. Jest to:

• oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu we wskazanym terminie – dokument w formie aktu notarialnego,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkiwać w przypadku eksmisji z nieruchomości.
• oświadczenie właściciela lokalu o wyrażenie zgody na zamieszkiwanie najemcy (i innych osób z nim zamieszkujących) w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Czy umowa najmu okazjonalnego chroni wynajmującego? Tak, ponieważ znacząco przyspiesza procedury związane z opróżnieniem lokalu w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu, zakłóca spokój lub dokonuje zniszczeń w lokalu. Właściciel nie musi kierować sprawy do sądu lub czekać na wskazanie lokalu zastępczego przez gminę – oświadczenia dołączone do umowy zastępują wyrok sądu.

Wiemy już, czy najem okazjonalny chroni Wynajmującego, a co z najemcą? Okazuje się, że przepisy są korzystne również dla lokatorów, bowiem gwarantują dłuższy okres wypowiedzenia – na tyle długi, żeby mogli oni znaleźć inne mieszkanie.

Czytaj również: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Oświadczenie przy najmie okazjonalnym – czy jest potrzebne?

Obowiązujące prawo wymaga od najemcy sporządzenia określonych oświadczeń, które musi dołączyć przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego. Najważniejszym jest oświadczenie o gotowości do poddania się egzekucji. Jest to zarazem zobowiązanie do opróżnienia lokalu i wydania go we wskazanym terminie – o ile wystąpią określone w umowie okoliczności.

Drugi rodzaj oświadczenia, które musi podpisać najemca, powinno zawierać adres lokalu, do którego będzie mógł się on przenieść, jeśli dojdzie do egzekucji. To oświadczenie pozwala później szybciej i skuteczniej pozbyć się osoby, która nie reguluje swoich płatności lub w inny sposób nie wywiązuje się z podpisanej umowy.

Kolejne oświadczenie do umowy najmu okazjonalnego jest sporządzane przez osobę trzecią – właściciela lokalu wskazanego przez najemcę. Oświadczenie osoby trzeciej potwierdza, że zgadza się on na zamieszkanie w lokalu, jeżeli dojdzie do eksmisji.

Najem okazjonalny wymaga, aby wszystkie wspomniane dokumenty zostały stworzone i podpisane. Co więcej, oświadczenie o gotowości do poddania się eksmisji musi mieć formę oświadczenia notarialnego. Notariusz powinien pomóc stworzyć wzór oświadczenia.

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do US?

Tak, według przepisów regulujących najem okazjonalny, właściciel nieruchomości powinien zgłosić fakt zawarcia umowy najmu do Urzędu Skarbowego. Termin wywiązania się z tego obowiązku wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego powinno nastąpić do urzędu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu. Jest on również zobowiązany do przedstawienia najemcy (na jego żądanie) potwierdzenia dokonania zgłoszenia.

Jeśli najem okazjonalny nie zostanie zgłoszony do Urzędu Skarbowego, aby naliczyć stosowny podatek – zawarta umowa będzie traktowana jako tradycyjny najem.

Czytaj również: Podatek od wynajmu mieszkania w 2024 roku – co zmienił Nowy Ład?

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić bez podania przez wynajmującego konkretnego powodu, jednak powinien on dać najemcy odpowiedni czas na znalezienie nowego lokalu. Jeśli decydujemy się na najem okazjonalny, to okres wypowiedzenia przewidziany w umowie musi być przestrzegany. Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić np. gdy lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu (np. prowadzi w niej działalność gospodarczą), tym samym doprowadzając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Przepisy mówią również o zakłócaniu porządku domowego.  
• zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat przez co najmniej trzy miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległości.
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Z kolei najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, gdy stan nieruchomości zagraża życiu lub zdrowiu jego lub innych osób zamieszkujących lokal. W takiej sytuacji wynajmujący jest zobowiązany do usunięcia zagrożenia, np. remontu nieruchomości. Jeśli tego nie zrobi, najemca na prawo do wypowiedzenia umowy.