Kiedy możemy stracić prawo do mieszkania komunalnego?

Wielu Polaków nie może sobie pozwolić nawet na najtańszy kredyt gotówkowy ze względu na zbyt niską zdolność kredytową, ani też na wynajem mieszkania z powodu wysokiego czynszu od prywatnych wynajmujących.

Dlatego warto wiedzieć, jak ustrzec się przed utratą mieszkania komunalnego. Kiedy można stracić mieszkanie komunalne? Kogo nie można z niego wyrzucić? I wreszcie, jakie masz prawa jako wynajmujący? Poznaj odpowiedzi na te i inne pytania!

Mieszkanie komunalne - nowe przepisy 2024

W 2024 roku nie zaszły żadne zmiany w zakresie przyznawania mieszkań komunalnych. Gminy wprowadziły jednak nowy program o nazwie Mieszkanie za remont, która ma umożliwiać zamieszkanie w lokalach komunalnych na preferencyjnych warunkach pod warunkiem przeprowadzenia generalnego remontu.

Co więcej, po 5 latach od zamieszkania, można starać się o wykupienie lokalu. Program ten nie ma jednak nic wspólnego z przyznawaniem mieszkań komunalnych najuboższym. Jak w tym przypadku przedstawiają się przepisy?

Jakie przepisy prawne regulują kwestie mieszkań komunalnych?

Mieszkania komunalne mogą być przyznawane osobom, które ze względu na trudną sytuację materialną czy rodzinną nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości na rynku oraz nie posiadają prawa własności do mieszkania. W takiej sytuacji samorząd może zadecydować o udostępnieniu lokalu z dostępnej puli mieszkań komunalnych.

Decydując o przyznaniu, gmina bierze pod uwagę dochód gospodarstwa domowego. Jednakże nie może być za niski, gdyż ma on umożliwiać terminową spłatę czynszu. Nie może także przekroczyć progu określonego w uchwale rady gminy.

Jakie są nowe przepisy odnośnie mieszkań komunalnych? Najważniejszą zmianą jest zapewnienie samorządom możliwości weryfikacji dochodów mieszkańców, którym przyznano lokale z zasobów gminy. Oznacza to, że najemcom, którzy po weryfikacji przekraczają ustalony próg dochodowy, wypowiadana jest dotychczasowa wysokość czynszu i ustalana jest nowa kwota czynszu, która jest  proporcjonalna do uzyskiwanych dochodów.

Jakie są obowiązki najemcy mieszkania komunalnego?

Obowiązki najemcy mieszkania komunalnego mogą być określone w umowie najmu oraz przepisach prawa lokalnego, jednak ogólnie można wyróżnić kilka podstawowych obowiązków. Co się do nich zalicza?

1. Płacenie czynszu – najemca jest zobowiązany do regularnego opłacania czynszu za wynajmowane mieszkanie. Czynsz powinien być uiszczany w terminie i w sposób określony w umowie najmu.
2. Utrzymanie mieszkania w należytym stanie – najemca jest odpowiedzialny za utrzymanie mieszkania w czystości i porządku oraz za drobne naprawy i konserwację. Powinien również dbać o stan techniczny mieszkania i jego wyposażenie.
3. Zgłaszanie awarii i szkód – w przypadku wystąpienia awarii lub szkody w mieszkaniu, najemca powinien niezwłocznie zgłosić ten fakt właścicielowi mieszkania lub odpowiednim organom gminnym.
4. Przestrzeganie regulaminu budynku lub osiedla – jeśli istnieje regulamin budynku lub osiedla, najemca powinien przestrzegać jego postanowień, takich jak zasady dotyczące segregacji odpadów, korzystania z terenów wspólnych czy zachowania ciszy nocnej.
5. Zgłaszanie zmian w sytuacji osobistej – najemca powinien poinformować właściciela mieszkania o wszelkich istotnych zmianach w swojej sytuacji osobistej, takich jak zmiana adresu zameldowania czy zmiana statusu rodzinnego.

Jakie są z kolei prawa lokatora komunalnego we wspólnocie mieszkaniowej? Najemcy lokali nie posiadają żadnych praw przysługujących członkom wspólnoty mieszkaniowej.

Jednakże równocześnie, nie mają również żadnych obowiązków, zwłaszcza finansowych, wobec wspólnoty mieszkaniowej. Ich odpowiedzialność ogranicza się wyłącznie do stosunku najmu, są więc zobowiązani do przestrzegania warunków umowy najmu oraz do opłacania czynszu.

Czy gmina może nas eksmitować z mieszkania komunalnego?

Eksmisja z mieszkania komunalnego może mieć miejsce, jeżeli nie stosujemy się do postanowień umowy najmu lokalu. Podobnie jak w przypadku najmu mieszkania od prywatnej osoby i nas obowiązują pewne zasady, które musimy respektować. W innym wypadku wynajmujący może rozwiązać z nami umowę. Jeśli chodzi o mieszkanie komunalne, może to zrobić gmina.

Warto wiedzieć: Mieszkanie za remont z urzędu miasta. Na czym to polega?

Kiedy gmina może zabrać mieszkanie komunalne?

Kiedy można wyrzucić z mieszkania komunalnego? Przede wszystkim wtedy, gdy zalegamy z czynszem już dłuższy czas. Gmina może nam wypowiedzieć najem, jeśli zadłużenie z tytułu opłat za czynsz obejmuje minimum 3 pełne okresy rozliczeniowe, czyli z reguły 3 miesiące.

Są też inne okoliczności, które nie są dla niektórych tak oczywiste:

• nieobecność w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• nabycie prawa do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości;
• podnajmowanie mieszkania w całości bądź części osobom trzecim bez wiedzy oraz zgody właściciela;
• przekroczenie limitu dochodów, do którego wysokości przysługuje mieszkanie komunalne;
• użytkowanie lokalu w sposób naruszający regulamin oraz utrudniający zamieszkiwanie innym lokatorom budynku (np. zakłócanie ciszy nocnej, wyrządzanie poważnych szkód, itp.);
• użytkowanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej);
• budynek wymaga remontu/rozbiórki bądź też został odzyskany od gminy przez prywatnych właścicieli.

Kogo nie można eksmitować z mieszkania komunalnego?

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów nie można eksmitować z mieszkania komunalnego osoby należącej do grupy objętej ochroną praw lokatorów. Do tej grupy należą:

• kobiety w ciąży (również gdy kobieta zaszła w ciążę w trakcie trwania procesu eksmisyjnego),
• osoby małoletnie, poniżej 18. roku życia,
• osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę,
• osoby obłożnie chore,
• ubodzy emeryci i renciści,
• osoby bezrobotne,
• inne osoby, które spełniają przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

W przypadku tych osób sąd może orzec o przyznaniu prawa do mieszkania socjalnego. Co więcej, eksmisja zostaje wstrzymana do czasu przyznania lokalu socjalnego. Dodatkowo eksmisja na bruk jest zakazana zgodnie z polskim prawem, a proces eksmisyjny musi być prowadzony przez sąd i komornika.

Jak można zauważyć, jest to spory krąg podmiotów, dlatego też dość łatwo jest uniknąć opuszczenia mieszkania, nawet pomimo poważnego naruszania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów lub postanowień umowny najmu z gminą. Ten stan rzeczy jest nadużywany przez lokatorów mieszkań komunalnych, którzy często czują się bezkarni, wiedząc że wydalenie z lokalu im po prostu nie grozi.

Czy wiesz? Luka czynszowa. Na czym polega i kogo dotyczy?

Ile jest czasu na opuszczenie mieszkania komunalnego?

Czas na opuszczenie mieszkania komunalnego zależy od specyfiki sytuacji oraz przepisów prawa. W przypadku eksmisji lokator zazwyczaj ma na ogół 14 dni na opuszczenie mieszkania. Niemniej jednak, za zgodą właściciela termin ten może zostać wydłużony. Często przyjętym standardem jest termin wynoszący 30 dni na opuszczenie mieszkania komunalnego.

Co robić gdy grozi Ci utrata mieszkania komunalnego?

Istnieje kilka sposobów, aby zapobiec lub chociaż na pewien czas wstrzymać proces eksmisji z mieszkania komunalnego. Jednym z nich jest skorzystanie z okresu ochronnego lokatorów, który obowiązuje od 1 listopada do 31 marca. W tym czasie eksmisja z mieszkania jest niedozwolona, chyba że eksmitowanemu zapewniono inne lokum lub przyznano lokal socjalny.

Istnieje też możliwość, że lokator należy do grupy osób, których eksmisja jest kategorycznie zabroniona ze względu na przepisy prawa. Katalog tych osób wymieniony był już powyżej. Wówczas informacje dotyczące tych okoliczności powinny być uwzględnione w odpowiedzi na pozew o przywrócenie tytułu prawnego do lokalu komunalnego.

Jakie mogą być konsekwencje utraty mieszkania komunalnego?

Konsekwencją jest przede wszystkim utrata prawa do mieszkania komunalnego, która najczęściej wiąże się z eksmisją.

Jak zdać mieszkanie komunalne, jeżeli nie udało się nam uniknąć eksmisji? Najlepiej w tej sprawie udać się do urzędu gminy lub miasta w wydziale lokalowym, który zajmuje się najmem lokali komunalnych. Tam uzyskasz wszystkie informacje, w jaki sposób zdać lokal.

Zobacz, czy możesz uzyskać dodatek mieszkaniowy i zaoszczędź na czynszu.

Jak uniknąć eksmisji z mieszkania komunalnego?

Co w sytuacji, jeśli wystąpiły wyżej wymienione okoliczności, a eksmisja z lokalu komunalnego zbliża się do nas wielkimi krokami? Jednym ze sposobów, aby zapobiec lub przynajmniej opóźnić eksmisję jest powołanie się na okres ochronny lokatorów, który trwa od 1 listopada do 31 marca.

W tym czasie eksmisja z mieszkania komunalnego jest niedozwolona, o ile eksmitowanemu nie wskazano innego lokalu do przekwaterowania lub nie przyznano mieszkania socjalnego. Ponadto ustawodawca określił katalog osób, wobec których nie można zarządzić eksmisji “na bruk”. Są to:

• małoletni, ubezwłasnowolnieni, niepełnosprawni, a także osoby, które nad nimi sprawują opiekę i wspólnie z nimi mieszkają,
• kobiety w ciąży,
• obłożnie chorzy,
• bezrobotni,
• emeryci i renciści, którzy spełniają kryteria, aby otrzymywać świadczenia z pomocy społecznej.

Jak można zauważyć, jest to spory krąg podmiotów, dlatego też dość łatwo jest uniknąć opuszczenia mieszkania, nawet pomimo poważnego naruszania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów lub postanowień umowny najmu z gminą. Ten stan rzeczy jest nadużywany przez lokatorów mieszkań komunalnych, którzy często czują się bezkarni, wiedząc że wydalenie z lokalu im po prostu nie grozi.

Jak zdać mieszkanie komunalne, jeżeli nie udało się nam uniknąć eksmisji? Najlepiej w tej sprawie udać się do urzędu gminy lub miasta w wydziale lokalowym, który zajmuje się najmem lokali komunalnych. Tam uzyskasz wszystkie informacje, w jaki sposób zdać lokal.