Luka czynszowa. Na czym polega i kogo dotyczy?

Na czym polega i jak wyjść z luki czynszowej? Prawdopodobnie możesz nawet nie wiedzieć, że ten problem Cię dotyczy. W artykule podpowiemy, w jaki sposób skutecznie zwiększyć szansę na posiadanie własnego mieszkania i zyskać bezpieczeństwo mieszkaniowe. Proponowane rozwiązania nie ograniczają się do chwilówek – polecamy rozmowę z agentami nieruchomości w celu obniżki ceny mieszkania lub negocjację warunków umowy z bankiem w przypadku kredytu hipotecznego.

Czym jest luka czynszowa i czego dotyczy?

Szczytem marzeń wielu Polaków jest zakup własnego mieszkania lub wynajem lokalu w mieście, aby uzależnić się od rodziców. Jednakże w wielu przypadkach te opcje wydają się nierealne z powodu rosnących cen na rynku nieruchomości oraz podwyżek czynszu ze strony wynajmujących. Rozwiązaniem może być najem społeczny. Ale i tutaj dostęp jest ograniczony. Pula mieszkań z zasobów gminy jest ograniczona, a kryteria przyznawania mieszkań dość rygorystyczne. I tu znajduje się istota problemu.

Kogo dotyczy luka czynszowa? To problem wielu rodaków. Obliczając odsetek osób w Polsce, które zmagają się z tym problemem, bierze się pod uwagę uzyskiwane przez nich dochody.

Z całą pewnością luka czynszowa dotyka zarabiających płacę minimalną lub nieznacznie więcej, gdyż te dochody nie zapewniają wystarczających środków, aby można było wynająć mieszkanie w większym mieście. Zwłaszcza gdy mamy do utrzymania dzieci, gdzie koszty związane z wyżywieniem, kupnem odzieży, edukacja i innymi pochłaniają znaczną część budżetu.

Warto wiedzieć! Mieszkanie za remont z urzędu miasta. Na czym to polega?

Kto podpada pod lukę czynszową? Luka czynszowa a zarobki

Głównym powodem są małe możliwości finansowe przeciętnego Polaka. Wzrost płac nie idzie w parze ze znacznym zwiększeniem dóbr konsumpcyjnych. Z tego powodu trudno mówić o uzyskaniu dobrej zdolności kredytowej, aby móc uzyskać kredyt w banku, a co dopiero o odłożeniu na kupno mieszkania ze środków własnych.

Decydując się na najem komercyjny, wiele osób zauważy, że kwota miesięcznego czynszu jest znacznie wyższa od przeciętnej raty kredytu hipotecznego. Cena wynajmu mieszkań jest zbliżona do wysokości minimalnego wynagrodzenia za rękę.

Uwzględniając, że w gospodarstwie domowym pracuje oboje partnerów z minimalnym wynagrodzeniem, to na życie zostaje jedynie pensja drugiego partnera. Jeśli chodzi o singli, są oni właściwie bez perspektyw na własne mieszkanie, jeżeli zarabiają najniższą krajową. Jednocześnie osoby z luki mieszkaniowej nie mają szans na uzyskanie dostępu do najmu socjalnego, co sprawia, że są w patowej sytuacji.

Świadomość tego, że płacimy regularnie tak dużą sumę pieniędzy za użytkowanie lokalu, który nie jest i nie będzie nasz, jest przytłaczająca. Często spłacamy po prostu cudze kredyty osób, które otrzymały kredyt hipoteczny w banku i teraz wynajmują mieszkania za niemałe pieniądze.

Ilu osób w Polsce dotyka problem luki czynszowej? Jakie są jej konsekwencje?

Według najnowszych danych GUS przeciętny Polak zarabia 6 665 zł brutto miesięcznie, czyli nieco ponad 4 700 zł netto. Jednak te dane zupełnie nie oddają sytuacji finansowej, w jakiej znajdują się rodacy. Bolesna prawda jest taka, że o pensji "średniaka" pomarzyć może zdecydowana większość Polaków, bo lwi odsetek zarabia znacznie mniej. Nawet 70% zarabia mniej niż średnią krajową.

40% Polaków zarabia mniej niż 3 750 zł brutto. Z kolei płacę minimalną w wysokości 3010 zł brutto lub mniejsze zarobki otrzymuje blisko 30% Polaków (3,8 mln), czyli znaczny procent społeczeństwa. Już na poziomie 3 750 zł brutto można mówić o luce czynszowej, gdyż wtedy na rękę dostaje się około 2 732 zł, co jest bardzo zbliżoną kwotą do przeciętnej wysokości czynszu w większych miastach w Polsce.

Jakie są konsekwencje luki mieszkaniowej? Znacznie pogarsza to komfort życia polskich rodzin. Wiele osób dotkniętych luką czynszową zamieszkuje mieszkania w niskim standardzie lub o zbyt małej powierzchni użytkowej. Bywają i takie sytuacje, w których młodzi ludzie pomieszkują u rodziców, gdyż nie stać ich nawet na wynajem mieszkania. Jest to dla nich najbardziej opłacalne wyjście. 

Luka czynszowa w znacznej mierze dotyka ludzi młodych, którzy dopiero wkraczają w drogę zawodową i nie posiadają własnego mieszkania. Czy jest jakaś realna pomoc w zwalczaniu luki czynszowej? Tak, jest kilka rozwiązań, po które można sięgnąć – o tym opowiemy w dalszej sekcji artykułu.

Jak wyjść z luki czynszowej? Sposoby na polepszenie zdolności kredytowej

Wyjście z luki czynszowej przez zakup mieszkania może polegać na negocjacji ceny nieruchomości czy podniesienia zdolności kredytowej i negocjowania umowy z bankiem w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Dobrym rozwiązaniem jest negocjacja ceny mieszkania w trakcie zakupu od agencji nieruchomości lub u osoby prywatnej. W tym wypadku warto dobrze poznać techniki negocjacyjne, aby móc uzyskać możliwie jak najlepszą cenę. Warto wyszukiwać minusów nieruchomości, aby obrócić ten fakt jako kartę przetargową wobec sprzedawcy.

Możemy zaproponować, że “przymkniemy oko” na pewne usterki lub niedogodne cechy dotyczące nieruchomości, jeśli zostanie obniżona cena. Przykładowo można wskazać, że obiekt jest usytuowany w słabo skomunikowanej części miasta lub lokal mieszkalny sąsiaduje przez ścianę z wieloma innymi lokalami. Jednak nie należy zbytnio nadużywać tego sposobu, gdyż już na wstępie możemy zrazić do siebie sprzedawcę.

Możemy także starać się o kredyt hipoteczny, aby zakupić mieszkanie. W tym wypadku należałoby mieć wystarczająca zdolność do kredytu hipotecznego. Jak polepszyć swoją zdolność kredytową? Skutecznym sposobem jest budowanie pozytywnej historii kredytowej przez płacenie mniejszych zobowiązań. Dzięki temu będziemy postrzegani jako rzetelni kredytobiorcy, przez co bank bardziej nam zaufa.

Warto wiedzieć: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co oznacza i kiedy wygasa?

Gdzie możemy poszukać tańszego mieszkania na wynajem w sytuacji luki czynszowej?

Drugim ze sposobów jest znalezienie tańszego najmu mieszkania. Sposobem na znalezienie mieszkania z obniżonym czynszem jest zwrócenie się do fundacji i fundacji, czy skorzystanie z rozwiązań państwowych w zakresie programów mieszkaniowych.

Mieszkania Towarzystwa Budownictwa Społecznego

W 1995 roku powstało Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS), które ma za zadanie najem mieszkań po obniżonej cenie. Do dzisiaj wybudowano ponad 80 tysięcy mieszkań dedykowanych dla osób, których nie stać na wynajmowanie lokalu po cenie rynkowej.

Czynsz mieszkania TBS jest wyższy niż w przypadku lokalu komunalnego, ale niższy od rynkowej ceny za mieszkanie o podobnym standardzie i metrażu. Nieruchomości wybudowane do 2015 roku, za zgodą TBS można nabyć na własności. W przypadku nowszych lokali nie ma takiej możliwości.

Zaletą tego rozwiązania jest niski czynsz, a także możliwość starania się o dodatek mieszkaniowy z gminy.

Społeczna Agencja Najmu

W 2021 r. znowelizowano ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, dając początek Społecznej Agencji Najmu (SAN). Ta organizacja pośredniczy między właścicielami mieszkań na wynajem a osobami o niskich dochodach, które poszukują tańszego najmu. SAN w zamian za niższy czynsz mają gwarantować najem długoterminowy.

SAN w zamian za obniżenie lub czasowe niepobieranie czynszu może zobowiązać również wynajmującego do przeprowadzenia remontu lokalu. Wsparciem w realizacji tego zadania może okazać się program unijny Fala Renowacji. Zakłada on remont budynków w celu przekształcenia ich na cele mieszkaniowe.

Społeczne Budownictwo Czynszowe

Ten program rządowy ma na celu rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem Polsce. Jest skierowany do towarzystw budownictwa społecznego, spółek gminnych i spółdzielni mieszkaniowych.

W ramach programu SBC uprawnione podmioty mogą uzyskać kredyt na preferencyjnych warunkach, aby sfinansować inwestycję mieszkaniową. Uzyskane w ten sposób środki powinny być przeznaczone na budowę lub przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę nieruchomości mieszkalnej. Możliwa jest również zmiana sposobu użytkowania budynku na cele mieszkaniowego.

Mieszkanie na Start

Od 2019 roku rząd wprowadził program Mieszkanie na Start. Jest to bezzwrotne wsparcie finansowe w formie dopłat dla osób fizycznych przeznaczone na wydatki z tytułu najmu mieszkania. Do programu kwalifikują się nowo wybudowane mieszkania lub mieszkania oddane do użytkowania w wyniku rewitalizacji. Oprócz tego wnioskodawcy muszą osiągać niższe dochody, które nie pozwalają im na samodzielny najem lub zakup lokalu po cenie rynkowej.

Aby była możliwość korzystania z programu, gmina musi mieć podpisaną umowę z deweloperem, który udostępnia mieszkania na własność.

Fundusz Dopłat

Od 1 kwietnia 2021 r. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) stworzył Fundusz Dopłat. Pozwala on na bezzwrotne wsparcie finansowe dla gmin, powiatów i organizacji pożytku publicznego. Fundusz ma za zadanie zwiększenie puli mieszkań z najmu społecznego, służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niższych dochodach. Dzięki temu mieszkanie komunalne lub socjalne ma być dostępne do większej ilości osób. W latach 2021-2025 przewidziano do rozdysponowania 1 mld rocznie.

Fundusz Mieszkań na wynajem

Fundusz Mieszkań na wynajem to innowacyjne rozwiązanie w BGK. W skrócie projekt polega na udostępnieniu mieszkania na wynajem od państwa i działa już w największych miastach w Polsce – we Wrocławiu, Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Katowicach. Liczba miast, w których ma funkcjonować wsparcie mieszkaniowe, stale się poszerza. Głównym celem programy jest zaaktywizoniwanie rynku najmu w Polsce.

Polecamy na koniec zapoznać się z tematem: Umowa dożywocia, czyli mieszkanie w zamian za opiekę. Plusy i minusy, porady, dokumenty