Umowa dożywocia. Na czym polega mieszkanie za opiekę?

Zakup nieruchomości za gotówkę nie jest jedyną drogą do stania się właścicielem domu lub mieszkania. Wiele osób zaciąga kredyt gotówkowy lub hipoteczny, które pomagają sfinansować transakcję, inni mają to szczęście, że dziedziczą nieruchomość po krewnych lub otrzymują ją w formie darowizny. Istnieje jednak inna opcja – mieszkanie w zamian za opiekę, które zakłada przepisanie nieruchomości za dożywotnie utrzymanie seniora.

Co to jest umowa dożywocia?

Co to jest umowa dożywocia? To umowa cywilnoprawna, na mocy której jedna ze stron w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania osoby zbywającej przedmiotową nieruchomość.

Umowa dożywocia jest regulowana przez KC (Kodeks Cywilny). Według przepisów nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Osoba otrzymująca mieszkanie za opiekę nad starszą osobą powinna również zapewnić jej pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a po śmierci pogrzeb na własny koszt.

W niektórych przypadkach zamiast mieszkania i utrzymania nabywca jest zobowiązany do wypłacania zbywcy dożywotniej renty – np. jeśli strony wejdą w konflikt i odwołają się do sądu.

Żeby umowa dożywocia, czyli mieszkania w zamian za opiekę nad domem, była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przedmiotem umowy może być grunt, dom, jak również mieszkanie. Zbywcą może być jedynie osoba fizyczna, a nabywcą – osoby fizyczne lub prawne.

W jakiej formie może być zawarta umowa dożywocia?

W świetle polskiego prawa, wiele umów zawartych nawet ustnie jest ważnych i podlega postępowaniom w razie złamania ich zasad. Możemy spotkać się z tym na przykład w sytuacji niepisemnego zawarcia umów dotyczących zatrudnienia. Nie zawsze jednak możliwe jest zawarcie wszystkiego rodzaju umów ustnie, zwłaszcza jeśli dotyczą one takich kwestii jak przekazanie nieruchomości.

Można tutaj wymienić właśnie umowę dożywocia, która musi być zawarta u notariusza. Umowa dożywocia więc będzie ważna tylko wtedy, kiedy zostanie ustanowiona aktem notarialnym, podpisanym przez obie strony.

Uprawnionym z tytułu umowy dożywocia nie musi być tylko jedna osoba. Może być to kilka osób, które stanowią stronę zapewniającą opiekę podmiotowi zobowiązującemu się do przekazania nieruchomości po swojej śmierci.

Przeczytaj też: Pożyczka a darowizna - co warto wiedzieć?

Jakie są koszty podpisania umowy dożywocia?

Jest już jasne, że umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie nie będzie ona ważna. Oczywistym jest, że w związku z tym należy przygotować się na wydatki. Pozostaje pytanie, ile kosztuje u notariusza umowa dożywocia?

Umowa dożywocia koszty:

• Taksa notarialna - jest to opłata pobierana przez notariusza za wszystkie czynności związane z aktem notarialnym. Taksa ustalana jest indywidualnie i zależy od biura oraz od danego przypadku.
• Taksa za wypis aktu - to koszt 7,38 zł brutto za każdą stronę. Kwota jest mnożona przez liczbę wydanych aktów, która zależy od liczby uczestniczących osób.
• Opłata sądowa - jest ustalana w odniesieniu do przedmiotowego stanu faktycznego. Reguluje to ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Podatek - chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych, który aktualnie wynosi 2% wartości rynkowej przedmiotu umowy, czyli w tym przypadku zazwyczaj nieruchomości w formie lokalu mieszkalnego, działki czy domu.

Jakie obowiązki ma osoba zobowiązania umową dożywocia?

Obie strony umowy dożywocia mają swoje obowiązki do wykonania, które dokładnie określa prawo czy zawarta aktem notarialnym umowa. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, osoba która zobowiązuje się do opieki, posiada takie obowiązki jak:

• Dostarczanie żywności;
• Kupowanie odzieży;
• Zapewnienie światła;
• Zakup opału niezbędnego do zapewnienia ciepła;
• Opłacanie kosztów mieszkania, związanych np. z administracją;
• Zapewnienie odpowiedniej pomocy w przypadku choroby;
• Zapewnienie pielęgnacji codziennej;
• Opłacanie kosztów organizacji pogrzebu.

Często nabywca nieruchomości na mocy takiej umowy ustanawia na rzecz zbywającego użytkowanie części nieruchomosci, służebność mieszkania lub inną służebność osobistą, albo spełnia świadczenia pieniężnie.

Obowiązkiem osoby zbywającej jest przeniesienie własności na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, opiekę czy inne określone w umówię świadczenia. Co więcej, takie prawo nie jest zbywalne, więc nie można przenieść go na inną osobę. Dodatkowo nie podlega ono dziedziczeniu.

Warto wiedzieć: Kiedy i jak można znieść współwłasność nieruchomości?

Jakie dokumenty są niezbędne do zawarcia umowy dożywocia?

Jak wspomnieliśmy, umowa dożywocia ma formę aktu notarialnego, przy jej sporządzeniu trzeba zatem skorzystać z usług notariusza. Chcesz zawrzeć umowę dożywocia? Jakie dokumenty należy przygotować?

• Dowód osobisty,
• podstawa nabycia nieruchomości (np. wypis aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości),
• numer księgi wieczystej,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość (np. za czynsz),
• wypis z rejestru gruntów (w przypadku nieruchomości gruntowych),
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przy zawieraniu umowy dożywocia trzeba przygotować się na koszty. Należą do nich:

• taksa notarialna,
• podatek PCC,
• opłata sądowa,
• taksa notarialna za wypisy aktu (6 zł netto) za każdą stronę.

A jak powinna wyglądać umowa dożywocia? Wzór można otrzymać u notariusza, który będzie sporządzał akt.

Umowa dożywocia a zachowek. Co trzeba wiedzieć?

Istotną kwestią, jaką interesują się nabywcy, jest umowa dożywocia a zachowek. Jak mają się do tego przepisy? Czy np. rodzeństwo lub inni spokrewnieni mają prawo do zachowku, jeśli została zawarta umowa dożywocia na jedną, konkretną stronę, bez ich uwzględnienia?

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że umowa dożywocia nie jest nieodpłatna. Nabywca zobowiązuje się bowiem do określenonegro świadczenia względem zbywcy. Może być ono pieniężne (jak wspomniana renta) lub niepieniężne (jak wspomniana opieka, pielęgnacja itp.).

Nabywca musi zapewnić utrzymanie na odpowiednim poziomie i dobre warunki do życia. Jeśli zastanawiasz się, czy umowa dożywocia zwalnia z zachowku, odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. W skrócie, można powiedzieć że osoba otrzymująca mieszkanie po śmierci zbywcy nie będzie musiała płacić żadnego zadatku, nawet jeśli będą wówczas spadkobiercy zmarłego uprawnieni do jego spadku.

Znajduje to odzwierciedlenie w wielu wyrokach sądowych dotyczących stosunku między umową dożywocia a zachowkiem. Potwierdzają to liczne orzeczenia Sądu Najwyższego.

Sprawdź również: Dziedziczenie długu – jak wygląda spłata pożyczki po śmierci pożyczkobiorcy?

Umowa dożywocia a darowizna - jakie są różnice?

Wiele osób rozmyśla nad tym, co lepsze darowizna czy umowa dożywocia? Niekiedy nie wiemy, na co się zdecydować, aby uniknąć później przykrych konsekwencji dla nabywcy po naszej śmierci, a na dodatek odpowiednio zabezpieczyć samych siebie jeszcze za życia.

Podstawową kwestią jest to, że umowa o dożywocie nie podlega zachowkom w żadnym przypadku. Z kolei darowizna już tak. Jest to bezpłatne przysporzenie na rzecz obdarowanego, co zmienia bardzo wiele w kontekście przyszłej masy spadkowej. Według przepisów majątek przekazany darowizną będzie więc podlegał zachowkowi.

Jeśli seniora interesuje umowa o dożywocie i zawrze ją notarialnie, to nabywca będzie w bezpiecznej sytuacji. Wówczas nieruchomość będzie w 100% własnością jego samego, a nikt nie będzie miał prawa do żadnych roszczeń wobec niego. W związku z tym darowizna może nie być opłacalna, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę ryzyko nabywcy.

Osobną kwestią jest umowa dożywocia a darowizna ze służebnością. Chociaż są one w pewnym stopniu do siebie podobne, to mają też wiele różnic. W przypadku darowizny ze służebnością mieszkania obdarowany nie jest zobowiązany do utrzymywania zbywcy i zapewnienia mu warunków do życia w postaci zakupu opału, opłacania rachunków czy zakupu żywności, a ma to miejsce, gdy zostanie zawarta umowa dożywocia. Taka darowizna podlega zachowkowi.

Nie przegap: Co oznacza spadek z dobrodziejstwem inwentarza?

Jaki jest podatek od umowy dożywocia?

Jeśli chodzi o koszty podatkowe dotyczące aktu umowa dożywocia, podatek musi być zapłacony w każdym przypadku i nie ma sytuacji, która zwalniałaby z tego obowiązku. Jest ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Zależność, jaką jest umowa dożywocia a urząd skarbowy, regulują przepisy Ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa dożywocia a sprzedaż nieruchomości

W sytuacji, gdy nastąpi sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia, wraz z nią w parze idzie prawo do dożywocia. Istnieją też przypadki, kiedy umowa dożywocia zostanie zbyta w zamian za dożywotnią rentę.

W przypadku pierwszym mamy do czynienia z sytuacją, gdy nabywca nieruchomości wstępuje w miejsce zbywcy. Wówczas to on będzie zobowiązany do zapewnienia utrzymania osobie uprawnionej na podstawie zawartej umowy dożywocia.

W drugim przypadku ma miejsce sytuacja, kiedy pomiędzy stronami mogą zaistnieć skomplikowane stosunki czy też dożywotnik nie będzie chciał zamieszkać z nowym nabywcą. Wówczas takie kwestie rozwiązuje sąd, zazwyczaj zmieniając uprawnienia objęte treścią umowy. Najczęściej mamy do czynienia z ustaleniem dożywotniej renty zamiast opieki, która w danej sytuacji byłaby niemożliwa.

Będąc w temacie: Podatek od zakupu mieszkania – jaki jest, ile wynosi i kto go płaci?

Jak rozwiązać umowę dożywocia?

W wyjątkowych przypadkach możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia, ale o tej kwestii decyduje tylko sąd na wniosek dowolnej ze stron. Do takich sytuacji można zaliczyć np.:

• Zerwanie więzi osobistej między stronami całkowicie;
• Przemoc wobec zbywcy (dożywotnika);
• Przemoc zbywcy (dożywotnika) wobec drugiej strony i domowników.

Nie jest możliwe unieważnienie umowy dożywocia przez spadkobierców samodzielnie. Co więcej, nie może też zostać dokonane rozwiązanie umowy dożywocia aktem notarialnym. Wszystkie kwestie, które sprawiły,, że strony (lub jedna strona) chcą zerwać umowę, muszą być rozpatrywane przez sąd.

Umowa dożywocia - plusy i minusy

Nie istnieje żadna umowa cywilnoprawna, która miałaby tylko i wyłącznie zalety oraz przynosiła wszystkim same korzyści. Tak również, jeśli chodzi o kwestię, jaką jest umowa dożywocia, wady też zachodzą w tym przypadku w wielu zakresach.

Przede wszystkim chodzi o kwestię dotyczącą konieczności dopełniania wymienionych w umowie obowiązków. Nie ma od tego odstępstwa. Nabywca otrzymuje nieruchomość za darmo, ale w zamian za opiekę i utrzymanie zbywcy.

Nie musi zatem zaciągać kredytu hipotecznego ani samodzielnie finansować zakupu domu lub mieszkania. To zdecydowanie duży plus, ale pamietajmy, że idzie on w parze z ogromną odpowiedzialnością za życie i zdrowie osoby starszej.

Umowa dożywocia plusy i minusy: