Czym jest współwłasność nieruchomości?

Gdy kilka osób ma wspólne prawo własności do tej samej rzeczy, mówimy o współwłasności. Każda osoba współposiadająca nieruchomość ma prawo do korzystania z całego obiektu, ale nie ma prawa do wyłącznego posiadania konkretnej części fizycznej rzeczy.

W Polsce istnieją dwa rodzaje współwłasności:

  • Współwłasność łączna – ma miejsce, gdy istnieje wspólne posiadanie między małżonkami w czasie trwania ich małżeńskiej wspólnoty majątkowej lub pomiędzy partnerami w spółce cywilnej. Może zmienić się na współwłasność ułamkową w przypadku takich wydarzeń jak: rozwód, separacja czy rozwiązanie spółki.
  • Współwłasność ułamkowa – polega na tym, że współwłaściciele posiadają określone części lub udziały w nieruchomości, zazwyczaj wyrażone w ułamkach. Ten rodzaj współwłasności często powstaje w przypadku dziedziczenia po zmarłej osobie lub w sytuacji, gdy dwie lub więcej nabywa jedną nieruchomość. W przypadku współwłasności ułamkowej poszczególni właściciele mają możliwość swobodnego zbywania swoich udziałów w nieruchomości.

Zniesienie współwłasności nieruchomości można załatwić u notariusza. Jeśli druga strona nie chce się porozumieć, można przenieść sprawę na szczebel sądowy.

Jak przebiega zniesienie współwłasności nieruchomości?

Zakończenie współwłasności nieruchomości jest możliwe dwoma sposobami – poprzez podpisanie umowy notarialnej lub za pośrednictwem postępowania sądowego.

W celu dokonania umownego zakończenia współwłasności, wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę poprzez oświadczenia woli. Dotyczą one nie tylko samego zakończenia współwłasności, ale także wyboru konkretnego sposobu.

Właściciele mogą więc swobodnie decydować, jaki sposób zakończenia współwłasności będzie dla nich najbardziej korzystny.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeśli nie można osiągnąć porozumienia w celu dobrowolnego zakończenia współwłasności, konieczne staje się zniesienie współwłasności nieruchomości przez sąd. Współwłaściciel może złożyć wniosek do sądu w celu zakończenia współwłasności.

Wówczas zostanie uruchomiony proces prawny. Wnioskujący jest uznawany za wnioskodawcę, a pozostali współwłaściciele nieruchomości stają się stronami tego postępowania.

W ramach procesu każda ze stron zostaje poproszona przez sąd o przedstawienie swoich stanowisk oraz dowodów. Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości często ma długotrwały charakter, zwłaszcza jeśli istnieje spór między współwłaścicielami co do sposobu rozwiązania.

Terminy rozpraw są często wyznaczane na kilka miesięcy do przodu, zależnie od obciążenia sądów. Do tego dochodzi czas potrzebny na uzyskanie opinii biegłego, która jest istotna dla określenia sposobu zakończenia współwłasności.

Postępowanie sądowe kończy się wydaniem postanowienia, które każda ze stron ma prawo zaskarżyć. Sąd określa w nim, komu zostanie przypisana nieruchomość i w jakich proporcjach. Decyduje się również o ewentualnych wyrównaniach finansowych lub dopłatach.

Warto wiedzieć!

Właściwość sądu w sprawie o zniesienie współwłasności jest określona w art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC).

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości

Umowne zakończenie własności wygodniejsze i szybsze, niż rozpatrywanie sprawy w sądzie. Niemniej jednak, nie zawsze jest możliwa, zwłaszcza jeśli współwłaściciele mają różne koncepcje dotyczące nieruchomości.

Aby zakończyć współwłasność umownie, każdy współwłaściciel musi wyrazić zgodę poprzez złożenie oświadczenia woli. Dodatkowo, wszyscy muszą wybrać, jaki sposób zakończenia współwłasności jest dla nich odpowiedni. Zniesienie współwłasności nieruchomości odbywa się u notariusza.

Warto wiedzieć: Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zniesienie współwłasności nieruchomości bez zgody innych współwłaścicieli – to możliwe?

W przypadku gdy współwłaściciele nie osiągną porozumienia co do zakończenia współwłasności nieruchomości, jedyną opcją pozostaje zastosowanie sądowego zakończenia współwłasności.

Sytuacja staje się sporna, gdy różni współwłaściciele mają niezgodne opinie dotyczące warunków zakończenia, np. kiedy niektórzy z nich pragną uzyskać pełne prawo własności, a inni wychodzą z żądaniami finansowymi trudnymi do spełnienia.

W takich przypadkach konieczne jest zwrócenie się do sądu w celu rozstrzygnięcia spornych kwestii.

Ile trwa zniesienie własności nieruchomości?

Czas trwania rozwiązania sprawy zależny jest od czego czy zainteresowani chcą załatwić sprawę u notariusza, czy poprzez sąd. Podjęcie kroków sądowych w celu zakończenia współwłasności nieruchomości, zaczyna się od złożenia formalnego wniosku do sądu.

Następnie, konieczne jest oczekiwanie na ustalenie terminu rozprawy, co zazwyczaj zajmuje około 2-3 miesięcy. W trakcie samej rozprawy, jeśli wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę, proces zakończenia współwłasności może być załatwiony w zaledwie 30 minut.

Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zakończenia współwłasności, proces można załatwić poprzez zawarcie umowy u notariusza.

Chociaż koszty związane z usługami notarialnymi mogą być wyższe niż opłaty sądowe, ta droga cechuje się krótkim przebiegiem, często umożliwiającym załatwienie sprawy w ciągu jednego spotkania notarialnego.

Co powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości?

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości ze spłatą powinien zawierać takie dane jak:

  • Miejscowość i datę.
  • Nazwę organu właściwego do złożenia pozwu.
  • Przedstawienie stron wniosku – wnioskodawcy i uczestników wniosku wraz z ich danymi osobowymi.
  • Wartość przedmiotu sporu.
  • Dokładne określenie nieruchomości, której dotyczy sprawa i przedstawienie dowodów prawa własności np. odpisu księgi wieczystej.
  • Proponowany sposób zniesienia współwłasności.
  • Uzasadnienie wniosku na podstawie posiadanych dowodów.
  • Załączniki m.in. dowód uiszczenia opłaty sądowej, odpis księgi wieczystej.

Ile kosztuje zniesienia współwłasności nieruchomości?

Koszty zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza koszty

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości koszty/ opłata sądowa

Zależne od wartości nieruchomości. Opłaty notarialne mogą wynieść od 100 zł do nawet 10 tys. zł.

Koszt opłaty sądowe za wniosek o zniesienie współwłasności wynosi 1 tys. Jeśli wniosek uwzględnia zgodny projekt podziału, należy uiścić opłatę w wysokości 300 zł.

Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności nieruchomości?

Kwestia pokrycia kosztów umownego zakończenia współwłasności u notariusza zależy od indywidualnych decyzji współwłaścicieli. Często wybierają oni jedną z dwóch opcji – rozkładają koszty w sposób proporcjonalny do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej albo dzielą się kosztami równo pomiędzy wszystkimi stronami.

W przypadku sądowego zakończenia współwłasności, to sąd określa, kto będzie odpowiadał za pokrycie kosztów. Jednakże, w kontekście postępowania nieprocesowego, zasada jest taka, że każda strona uczestnicząca w postępowaniu ma obowiązek pokrycia kosztów związanych ze swoim udziałem w sprawie.

Przeczytaj też: Taksa notarialna – co to jest i ile wynosi?

Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności nieruchomości – co warto wiedzieć?

Zakończenie współwłasności oznacza, że jedna osoba staje się pełnym właścicielem nieruchomości, podczas gdy pozostali współwłaściciele zbywają swoje udziały w zamian za wynagrodzenie.

  • Zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek dochodowy

W kontekście podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), istotne jest zrozumienie przepisu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który mówi o opodatkowaniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części w ciągu 5 lat od nabycia.

Warto więc wyjaśnić, co można rozumieć przez "odpłatne zbycie". Pojęcie to obejmuje wszelkie przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść finansową.

Termin "zbycie" w przepisie nie ogranicza się tylko do tradycyjnych form przeniesienia własności, takich jak sprzedaż. Obejmuje on również wszelkie inne czynności prawne, które prowadzą do przeniesienia własności nieruchomości (lub udziału w niej) w zamian za zapłatę.

  • Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek

Zakończenie współwłasności może mieć charakter nieodpłatny, jednak taka transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z przepisami art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o spadkach i darowiznach, osoby fizyczne podlegają temu podatkowi w przypadku nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych w Polsce w wyniku nieodpłatnego zakończenia współwłasności.

Natomiast, jeśli chodzi o podatek dochodowy od osób fizycznych, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, przepisy tej ustawy nie obejmują przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Podatkowy obowiązek w przypadku podatku od spadków i darowizn leży po stronie nabywcy, czyli osoby, która przejmuje własność rzeczy lub praw majątkowych.

Warto zaznaczyć, że w ustawie przewidziano liczne zwolnienia podatkowe, więc choć transakcja podlega przepisom podatkowym, to nie zawsze wiąże się to z koniecznością uiszczenia podatku.

Uwaga!

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy o SD, nieodpłatne zakończenie współwłasności jest zwolnione z podatku od spadków i darowizn, jeśli jest dokonywane przez osoby należące do I grupy podatkowej. Do tej grupy zaliczają się małżonkowie, zstępni, wstępni, pasierby, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.

Kiedy zniesienie współwłasności nieruchomości jest niemożliwe?

Zniesienie własności nieruchomości nie jest możliwe w przypadku, gdy np. występuje charakter przymusowy, co oznacza, że decyzja o zakończeniu współwłasności nie jest do podjęcia. Przykładem takiej sytuacji jest obecność wspólnot mieszkaniowych.

Nie przegap: Umowa dożywocia, czyli mieszkanie w zamian za opiekę

Korzyści i wady wynikające ze zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest obciążone kosztami, jednak w wielu przypadkach jest to najlepsze wyjście, zwłaszcza jeśli dochodzi do sporów pomiędzy współwłaścicielami.

Zalety

Wady

Brak ponoszenia wysokich kosztów utrzymania nieruchomości.

Koszty sądowe lub notarialne

Brak oczekiwanych korzyści finansowych związanych z nieruchomością.

Długie postępowanie w przypadku procesu sądowego

Uniknięcie ewentualnych konfliktów z innymi osobami, posiadającymi prawo do nieruchomości.

Konieczność spłaty osoby przejmującej nieruchomość.

Ewentualna utrata prawa do nieruchomości.