Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co oznacza i kiedy wygasa?

Obecnie wiele osób korzystających z pożyczki na zakup wymarzonych czterech kątów kupuje mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Są to nieruchomości należące do spółdzielni mieszkaniowych, a właściciel widniejący w akcie notarialnym może go użytkować i rozporządzać nim w określonym zakresie. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jakie prawa i obowiązki mają osoby, które kupiły mieszkanie spółdzielcze, a także w jakich sprawach trzeba prosić o zgodę spółdzielnię – koniecznie sprawdź nasz artykuł!

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – co oznacza?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało uregulowane na mocy ustawy z dnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.

Według przepisów własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, zbywalnym, przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji. Oznacza to, że osoba kupująca lokal z prawem spółdzielczym własnościowym może go sprzedać, przekazać w spadku, a jeśli mieszkanie będzie posiadało księgę wieczystą z wpisem do hipoteki, to w określonych przypadkach komornik sądowy może przeprowadzić egzekucję z takiego lokalu.

Na rynku wtórnym jest wiele nieruchomości ze spółdzielczym prawem własnościowym, a część kupujących decyduje się zaciągnąć na ten cel kredyt hipoteczny.

Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od prawa własności?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność – czym się od siebie różnią? Przede wszystkim regulują je inne akty prawne – prawo własności podlega kodeksowi cywilnemu, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Właściciele mogą w obu przypadkach dysponować nieruchomością – mieszkać w niej, wynajmować, sprzedać.

W przypadku prawa własnościowego spółdzielczego należy jednak pytać o zgodę spółdzielnię, jeśli chcemy zmienić przeznaczenie lokalu, np. na użytkowe. Sprawdź najistotniejsze różnice – wnioski przedstawiliśmy w formie tabeli.

Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w pewnych przypadkach może zostać przekształcone w odrębną własność. Wielu właścicieli jest zainteresowanych uzyskaniem takiego statusu, ponieważ pełna własność zwiększa możliwości dysponowania lokalem.

Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność? Wymaga to złożenia w spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej budynkiem pisemnego wniosku o zmianę prawa spółdzielczego w pełną własność. Procedura przekształcenia wymaga jednak cierpliwości, ponieważ spółdzielnie od daty złożenia wniosku mają aż sześć miesięcy na uregulowanie sytuacji.

Po tym okresie musi nastąpić zawarcie umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w pełną własność. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zobacz również: Umowa dożywocia, czyli mieszkanie w zamian za opiekę. Plusy i minusy, porady, dokumenty

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

• Mieszkanie nie może być zadłużone, wszystkie opłaty administracyjne (czynsz, woda itp.) muszą być uregulowane;
• właściciel musi spłacić zobowiązania wraz z odsetkami, które spółdzielnia zaciągnęła na budowę lokalu;
• uregulowana sytuacja gruntu pod budynkiem – spółdzielnia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.

Prawo odrębnej własności przysługuje również na skutek likwidacji, postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej. Mówiąc w skrócie – jeśli z powyższych przyczyn spółdzielnia straci prawo do lokalu, na właściciela mieszkania przechodzi pełna własność.

Ile kosztuje przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu?

Ile należy zapłacić, jeśli chcemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształcić w odrębną własność? Koszty obejmują taksę notarialną, podatek VAT oraz opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis własności.

Sama taksa notarialna to wydatek około 1000 zł – to ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku + 23% VAT. Kiedy dodamy do tego opłaty sądowe, za wypisy aktu notarialnego i inne należności niezbędne, jeśli chcemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształcić we własność, koszty łącznie wyniosą nas ok. 1800 zł.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a dziedziczenie – co warto wiedzieć?

Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dziedziczne? Jakie formalności należy spełnić, jeśli otrzymaliśmy je w spadku po członku rodziny?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu, a zatem może zostać przekazane spadkobiercom w drodze ustawy lub poprzez testament. Warto pamiętać o tym, że w przypadku śmierci jednego z małżonków będących właścicielami lokalu spółdzielczego dziedziczeniu podlega część przypadająca zmarłemu. Można wówczas dokonać działu spadku.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może też przejść na kilku spadkobierców – w takiej sytuacji powinni oni wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika. Jeśli tak się nie stanie, sąd może wyznaczyć przedstawiciela.

Czy można sprzedać mieszkanie, do którego mamy spółdzielcze własnościowe prawo?

Masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Sprzedaż nieruchomości jest jak najbardziej możliwa, trzeba tylko spełnić dodatkowe warunki. Z reguły kupujący żądają przedstawienia zaświadczeń ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami (czynszem itp.), a także o wymeldowaniu dotychczasowych mieszkańców.

Poza tym sprzedaż spółdzielczego mieszkania własnościowego nie różni się zbytnio od transakcji, których przedmiotem jest pełna własność nieruchomości. Umowa sprzedaży jest podpisywana w formie aktu notarialnego.

To też ważne! Mieszkanie komunalne – jak wypełnić wniosek o mieszkanie komunalne?

Opłaty związane z posiadaniem mieszkania spółdzielczego własnościowego

Jak ma się do siebie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a podatek od nieruchomości? Czy osoba posiadająca mieszkanie spółdzielcze musi go płacić? Tak, jednak opłaty te są wliczone w czynsz, który nakłada spółdzielnia mieszkaniowa. Opłaty administracyjne wymagane przez spółdzielnię to także tzw. fundusz remontowy, czyli środki przeznaczone na bieżące naprawy, konserwacje i modernizację budynku oraz części wspólnych. Fundusz remontowy z reguły jest uzależniony od metrażu mieszkania.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to majątek osobisty czy wspólny? Jeśli małżonkowie nie zawarli odrębnej umowy majątkowej, a mieszkanie nabyli po ślubie, to nieruchomość należy do majątku wspólnego. Z kolei za majątek osobisty będzie uznane, gdy jeden z małżonków lokal odziedziczył, a spadkodawca nie postanowił, że ma wejść do majątku wspólnego. Podobne zasady obowiązują przy darowiznach oraz zapisach.

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego na kredyt hipoteczny

Mieszkanie spółdzielcze można kupić na kredyt, należy jednak sprawdzić, czy lokal posiada księgę wieczystą – tylko w takiej sytuacji możliwe jest nabycie go dzięki kredytowi z banku.

Pamiętajmy o tym, że instytucja finansująca zakup nieruchomości musi uzyskać zabezpieczenie kredytu – a takie stanowi wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Oprócz tego procedury są podobne jak przy kupowaniu mieszkania o pełnej własności, mianowicie trzeba wnieść własny kapitał oraz wykazać określoną zdolność kredytową.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej to częste zjawisko – dawniej mieszkania tego typu nie miały zakładanych ksiąg. Obecnie żeby kupić lokal należący do spółdzielni, należy upewnić się, że do sądowego rejestru została wpisana zarówno nieruchomość, jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Założenie księgi wieczystej odbywa się we właściwym sądzie rejonowym – w wydziale ksiąg wieczystych. Jakie dokumenty należy złożyć?

• wniosek KW-ZAL,
• akt notarialny potwierdzający nabycie prawa do lokalu,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o powierzchni mieszkania,
• wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – co jeszcze warto wiedzieć?

Przed Tobą rozwód i podział majątku? Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może ulec podziałowi, jeśli należało do majątku wspólnego małżonków. Można również dokonać rozliczenia nakładów dokonanych na majątek wspólny z majątku odrębnego, np. w celu sfinansowania remontu mieszkania.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a użytkowanie wieczyste gruntu – z dniem 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów przekształciło się w pełne prawo własności. Ma to ogromne znaczenie dla właścicieli budynków wielorodzinnych – stali się oni bowiem współwłaścicielami gruntów, na których stoją ich bloki.