Amortyzacja mieszkania na wynajem. Co zmienił Nowy Ład?

Ministerstwo Finansów zaskoczyło podatników decydujących się na wynajem mieszkania – amortyzacja lokali została zablokowana na mocy przepisów Polskiego Ładu. Nowe regulacje oznaczają zmniejszenie dochodów z wynajmu nieruchomości. Na szczęście ustawodawca przewidział tzw. vacatio legis – przepisy dotyczące amortyzacji wejdą w życie dopiero od 2023 roku. Na pewno wpłynie to na plany osób chcących skorzystać z pożyczki hipotecznej na zakup mieszkania pod wynajem. Co się zmieni? Jak skorzystać z obowiązujących jeszcze przepisów?

Co to jest amortyzacja mieszkania na wynajem?

Zacznijmy od wyjaśnienia najważniejszych pojęć. Co to jest amortyzacja? W prawie podatkowym oznacza ona stopniowe zużywanie się środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Amortyzacja przy wynajmie mieszkania to nic innego jak utrata jego wartości wraz z upływem czasu. Właściciel co prawda nie traci realnie żadnych środków, ale nieruchomość niejako się „zużywa”, co jest całkowicie naturalne.

Do tej pory polskie prawo pozwalało podatnikom na odliczanie od kosztów tzw. odpisów amortyzacyjnych, które wpływają na zmniejszenie podatku. W przypadku stosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych właściciel mieszkania mógł nawet w ogóle nie płacić podatku. Oczywiście wszystko zależy od rodzaju nieruchomości, wartości lokalu oraz dokonanych przez właściciela ulepszeń.

Możliwość uniknięcia zapłaty podatku sprawia, że odpisy amortyzacyjne mieszkania to bardzo popularny temat. Mogą z tego korzystać nie tylko właściciele, ale również współwłaściciele nieruchomości oraz posiadacze spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu. Żeby móc rozliczać odpisy amortyzacyjne, mieszkanie musi być ujęte w ewidencji środków trwałych. Stawki amortyzacyjne oscylują od 1,5% do 4,5% i są zamieszczone w specjalnym wykazie – o tym szerzej w dalszej części. Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać co miesiąc, raz na 3 miesiące lub raz w roku.

Czym jest przyspieszona amortyzacja mieszkania na wynajem?

Określone w wykazie stawki amortyzacyjne to nie jest jedyna możliwość – ustawodawca przewidział również zastosowanie indywidualnych stawek. To tzw. przyspieszona amortyzacja mieszkania, która jest możliwa w następujących przypadkach:

• lokal nie jest nowy i był użytkowany minimum 5 lat przed zakupem,
• przed ujęciem nieruchomości w ewidencji środków trwałych dokonano w nim ulepszeń, których koszt wyniósł co najmniej 30% początkowej wartości lokalu.

Ulepszenia oznaczają nakłady, które zwiększają wartość nieruchomości, np. remont czy modernizacja lokalu.

Jak wspomnieliśmy, przyspieszona amortyzacja nieruchomości pozwala na zastosowanie indywidualnej stawki, a to umożliwia zminimalizowanie podatku, a nawet uniknięcie jego płacenia. Maksymalna stawka indywidualnej amortyzacji wynosi aż 10%, przy czym właściciel nieruchomości sam ustala jej wysokość. Amortyzacja przyspieszona pozwala na korzystanie z odpisów podatkowych przez dłuższy czas – wystarczy tylko określić stawkę na poziomie zbliżonych do przychodów z tytułu najmu.

Amortyzacja mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego

Przepisy podatkowe obowiązujące przed wprowadzeniem Polskiego Ładu pozwalały zarówno na amortyzację nowego mieszkania, jak i amortyzację mieszkania z rynku wtórnego. Jak wskazaliśmy wyżej, korzystniejsza dla podatników jest druga sytuacja – w przypadku lokalu kupionych z tzw. drugiej ręki możliwe jest zastosowanie indywidualnej, a więc 10% stawki i obniżenie podatku do zera.

Amortyzacja lokalu mieszkalnego na wynajem kupionego na rynku pierwotnym nie zapewni takich zysków jak mieszkania już wcześniej używanego przez minimum 5 lat. To cenna wskazówka dla osób, które zastanawiały się, jaki lokal kupić na wynajem – nowy, w stanie deweloperskim, czy używany.

Czy możemy amortyzować mieszkanie w działalności gospodarczej?

Obowiązujące do tej pory przepisy zezwalały również na amortyzację mieszkania na wynajem w działalności gospodarczej. Co ciekawe, odpisów można było dokonywać nawet wówczas, gdy przez jakiś czas lokal nie był wynajmowany. A zatem nawet chwilowy przestój, np. na okres wakacyjny lub poza sezonem, nie wpływał na możliwość zaliczania do kosztów wydatków amortyzacyjnych. Amortyzacja mieszkań na wynajem w ramach działalności gospodarczej była bardzo korzystnym rozwiązaniem.

Jak amortyzować mieszkanie? Koszty i stawka amortyzacji

Chcesz dowiedzieć się, jak amortyzować mieszkanie na wynajem i zmniejszać wysokość podatku? Kluczowe jest ustalenie wartości początkowej mieszkania na wynajem. Wartość nieruchomości będzie zależeć od tego, na jakiej podstawie weszliśmy w posiadanie lokalu (budynku). 

• Pierwsza sytuacja to nieruchomości kupione – w tym przypadku początkową wartością mieszkania będzie cena lokalu oraz wszelkie nakłady poniesione przy transakcji.
• Kolejna to lokale uzyskane w wyniku spadkobrania lub podarowane – tutaj konieczna jest opinia rzeczoznawcy.
• Wartość nieruchomości wybudowanych będzie obejmować wszystkie koszty, np. materiałów czy ekip budowlanych.

W przypadku lokali z prawem własności gruntu należy odjąć jego wartość, ponieważ gruntu nie można amortyzować. Jak ustalić wartość gruntu pod mieszkaniem? Konieczne jest zasięgnięcie opinii rzeczoznawcy. Po określeniu wartości początkowej nieruchomości należy pomnożyć ją przez stawki amortyzacji. W ten sposób uzyskujemy maksymalne koszty amortyzacji mieszkania.

Konkretne stawki amortyzacyjne zostały określone w „Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych”. Jest to:

• 1,5% - stawka dla lokali i budynków mieszkalnych,
• 2,5% - stawka dla posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz budynków i lokali niemieszkalnych,
• 4,5% - stawka dla garaży podziemnych i zadaszonych parkingów.

Jakie zmiany w amortyzacji mieszkań wprowadził Nowy Ład?

Na mocy przepisów Polskiego Ładu amortyzacja lokali na wynajem została zablokowana. Oznacza to, że właściciele nieruchomości nie będą już mogli rozliczać kosztów amortyzacji mieszkania i w ten sposób zmniejszać należności do urzędu skarbowego. To zła wiadomość dla wszystkich osób czerpiących dochody z wynajmu lokali.

W praktyce przełoży się to na niższe zyski – właściciele nieruchomości będą płacić wyższe podatki. Dla budżetu państwa oznacza to z kolei większe wpływy. Przepisy obejmą wszystkich wynajmujących, niezależnie od tego, czy jest to amortyzacja nowego mieszkania, czy lokalu z rynku wtórnego.

Warto zaznaczyć, że nowe regulacje wejdą w życie od 2023 roku. Ze starych przepisów będzie zatem można korzystać jeszcze przez cały rok 2022. Możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie dotyczyć nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 roku. Okazuje się zatem, że osoby, które kupią mieszkanie na wynajem w 2022 roku, nie będą mogły korzystać z amortyzacji lokalu.

Na koniec polecamy jeszcze: Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?