Czym są mieszkania bezczynszowe? Czy warto w takie zainwestować?

Każdy, kto posiada mieszkanie, musi odprowadzać do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej ustalony czynsz. Opłaty te nie przepadają, a zostają wykorzystane na różnego rodzaju prace remontowe, konserwację budynku czy utrzymywanie porządku na przestrzeniach wspólnych, czyli na przykład na klatce. Inaczej jest, jeśli posiadasz mieszkanie bezczynszowe. Dlaczego? Ponieważ mieszkania bezczynszowe są wolne od obowiązku comiesięcznej opłaty do wspólnoty czy spółdzielni.

W tym artykule odpowiemy na kilka najważniejszych pytań o mieszanie bezczynszowe: co to znaczy? Jak wygląda dbanie o przestrzeń wspólną i budynek? Czy warto wybrać mieszkanie bezczynszowe? Czy ewentualne opłaty mogą być na tyle duże, że konieczna będzie pożyczka?

Co to jest mieszkanie bezczynszowe? Czym się charakteryzuje?

Mieszkanie bezczynszowe – co to jest i dlaczego tak się o nim mówi? To jedne z najczęściej pojawiających się pytań, które zresztą warto zadać sobie, zanim zdecydujemy się na zakup własnego lokum. Przede wszystkim bezczynszowe mieszkania to takie, w przypadku których nie ma obowiązku płacenia comiesięcznego czynszu do wspólnoty lub spółdzielni, odchodzą więc wszelkie opłaty związane ze sprzątaniem, dbaniem o ogródek i podwórko, chodniki czy podjazdy.

Mieszkania i domy bezczynszowe są rzadkością na rynku, tym niemniej można je jeszcze spotkać. Zwykle zlokalizowane są pod miastem lub na niewielkich osiedlach na obrzeżach miasta. Co ciekawe, można je zakupić nie tylko na rynku wtórnym, ale również na pierwotnym, co oznacza, że da się nabyć całkowicie nowe, niezamieszkane dotąd lokum, w którym płacenie czynszu nie będzie konieczne.

Poza tym takie rozwiązanie jest o tyle interesujące, że w Polsce stale obecna jest tzw. luka czynszowa.

Taki lokal jest zwolniony od konieczności płacenia takich rzeczy jak podatek od nieruchomości, opłaty na fundusz remontowy czy na administrację budynku.

Mieszkanie bezczynszowe a fundusz remontowy

Jeżeli chodzi o mieszkanie bezczynszowe, nie istnieje tu żaden oficjalny fundusz remontowy. Nie jest to więc tak, jak w przypadku innych lokali, w których płaci się czynsz – tam mieszkańcy ustalają pewną kwotę, którą gromadzi się i w razie potrzeby wykorzystuje na prace remontowe, naprawy itp. Mieszkania bezczynszowe natomiast nie posiadają takiej regularnie zbieranej puli środków.

W związku z tym kiedy pojawi się konieczność renowacji, większych czy mniejszych napraw, mieszkańcy muszą podzielić się kosztami takich usług. Niestety, czasem budynek wymaga gruntownych prac remontowych, na przykład wymiany instalacji, co jednorazowo generuje naprawdę spore koszty. W związku z tym to, że coś jest bezczynszowe, nie oznacza, że koszty utrzymania magicznie znikają.

Mieszkanie bezczynszowe a opłaty. Czy jesteśmy z nich zwolnieni?

Oczywiście sama nazwa wskazuje na to, że rzeczywiście mieszkania bezczynszowe to takie, w których nie ma comiesięcznego czynszu. Mimo to należy pamiętać, że jest to jedna strona medalu. Z drugiej natomiast każdy budynek generuje jakieś wydatki. Nie da się w końcu mieszkać za darmo.

W zwykłym mieszkaniu poza czynszem również trzeba płacić również inne koszty, w tym te za prąd, gaz, wodę itp. Warto wiedzieć, co wchodzi w skład czynszu mieszkaniowego. Są to zwłaszcza opłaty za:

• administrację (wynagrodzenie dla osób zarządzających, podatki itd.);
• media (zaliczki na wodę, ogrzewanie centralne i śmieci);
• remonty i naprawy w częściach wspólnych;
• utrzymanie przestrzeni wspólnej, w tym trawnika, klatki schodowej, wind itp.

Z większości tych opłat bezczynszowe mieszkania są zwolnione. Nadal jednak lokatorzy muszą odprowadzać standardowe opłaty mieszkaniowe, przede wszystkim te wynikające ze zużycia wody, prądu, gazu czy z ogrzewania mieszkania lub wywozu śmieci. Poza tym w razie ewentualnych usterek mieszkańcy samodzielnie się zbierają i gromadzą środki na naprawę.

Czy ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego jest droższe?

Kupując mieszkanie bezczynszowe, zapewne wiele osób zastanawia się, na ile się to opłaca, zwłaszcza w przypadku ewentualnych szkód, które mogłyby być objęte ubezpieczeniem. Czy ubezpieczenie mieszkania, jeśli jest ono bezczynszowe, jest droższe? A może tańsze?

Rzecz w tym, że większość ubezpieczycieli w żaden sposób tego nie różnicuje. W związku tym polisa na mieszkania bezczynszowe z reguły będzie taka sama jak w przypadku, gdyby mieszkanie miało odprowadzany czynsz.

Czy wiesz? Mieszkanie za remont z urzędu miasta. Na czym to polega?

W zasadzie taka postać rzeczy nie powinna dziwić, ponieważ za mieszkanie tak czy inaczej odpowiada właściciel, niezależnie od tego, czy budynkiem oficjalnie zajmuje się spółdzielnia. W związku z tym jeśli chodzi o mieszkanie bezczynszowe ubezpieczenie jest czymś, nad czym nawet nie powinniśmy się zastanawiać. Dzięki temu bowiem ogranicza się ryzyko ewentualnych strat.

Czym musimy się zajmować samodzielnie, żyjąc w mieszkaniu bezczynszowym?

Płacąc czynsz do wspólnoty, mamy pewność, że większość kwestii będzie leżała po stronie zarządcy i osób świadczących usług, w tym np. firmy sprzątającej, która jest opłacana na bieżąco. Mieszkania bezczynszowe działają na innej zasadzie. Tutaj mieszkańcy sami odpowiadają za większość spraw, dlatego jeśli chcą, aby fachowcy zajęli się pewnymi pracami w budynku, sami muszą ich znaleźć.

Jakie koszty ponosi właściciel mieszkania w takim przypadku? To zależy między innymi od tego, w jakim stanie jest budynek. Jeśli bowiem zostało zakupione z rynku pierwotnego, prawdopodobnie w najbliższym czasie nie będzie ono wymagało żadnych większych prac. Z kolei przy lokalu nieco starszym różnego rodzaju usterki po prostu się zdarzają.

Pozbawiając się obowiązku czynszu, nie unikniemy opłat za media czy remonty. Również utrzymanie czystości części wspólnych będzie leżeć po stronie mieszkańców.

Mieszkania bezczynszowe znajdziemy w różnych dzielnicach miast. W centrum będą to zwykle lokale z rynku wtórnego umieszczone w kamienicach. Na rynku pierwotnym znajdziemy mieszkania bezczynszowe głównie na obrzeżach miast, w kameralnych budynkach.

W związku z tym ile płaci się za mieszkanie bezczynszowe? Generalnie znacznie mniej niż standardowo, jednak niekiedy do czasu. W przypadku nagłych awarii czy konieczności renowacji koszty te będą się zwiększać. Nie oznacza to, że muszą one przekroczyć wysokość kosztów utrzymania się w mieszkaniu z czynszem. Czasem bowiem mieszkańcy samodzielnie mogą znaleźć na wolnym rynku bez problemu fachowców, którzy oferują konkurencyjne ceny.

Czy warto przenieść się do mieszkania bezczynszowego? Wady i zalety tego rozwiązania

Zastanawiając się, jakie lokum kupić lub wynająć, warto rozważyć wszystkie za i przeciw. Jeśli chodzi o mieszkanie bezczynszowe wady i zalety w miarę się równoważą, poza tym wszystko zależy od tego, na ile chętnie jesteśmy w stanie podejmować ryzyko.

Mieszkania bezczynszowe – zalety:

• znacznie niższe comiesięczne koszty;
• brak konieczności odprowadzania opłaty na wynagrodzenia dla administracji;
• samodzielne podejmowanie decyzji dotyczących budynku przez mieszkańców – nie muszą oni z góry akceptować zasad narzuconych przez administrację;
• indywidulane rozliczanie opłat za media – nie płaci się tu orientacyjnie obliczonych zaliczek, a rozlicza się na podstawie zużycia na bieżąco;
• kilka lat rękojmi deweloperskiej – przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego deweloper gwarantuje ponoszenie kosztów napraw różnego rodzaju usterek w częściach wspólnych budynku (z reguły jest to 5 lat).

Minusy mieszkania bezczynszowego:

• często konieczność samodzielnego sprzątania budynku przez mieszkańców, oczywiście w przypadku, gdy nie wszyscy zgodzą się na wynajęcie firmy sprzątającej;
• konieczność dogadywania się z sąsiadami w każdej kwestii związanej z budynkiem. Niektórzy mogą nie być skłonni do kompromisu, na co warto być przygotowanym;
• problemy z przeprowadzeniem prac remontowych w przypadku, gdy któryś właściciel mieszkania będzie robił trudności.

Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe? Jak widać są zarówno wady, jak i zalety takiego rozwiązania, jednak te drugie raczej przeważają. Minusy są tak naprawdę tylko hipotetyczne i przy dobrej współpracy z sąsiadami można ich uniknąć. Należy jednak mieć na uwadze, że mieszkanie bezczynszowe to nie tylko sielanka związana z brakiem opłacania czynszu. Zanim podejmie się decyzje o przeniesieniu do takiego lokum, warto wiedzieć, z czym to się może wiązać.

Gdzie szukać ofert mieszkań bezczynszowych? Czy są droższe od czynszowych?

Oferty mieszkań bezczynszowych dostępne są w Internecie, na różnych stronach. Tak naprawdę wystarczy wpisać w wyszukiwarkę takowe hasło np. „mieszkanie bezczynszowe sprzedam Gniezno”, a pokaże się sporo wyników. Oczywiście będzie ich znacznie mniej niż standardowych, aczkolwiek z pewnością coś uda się znaleźć.

Jak kształtują się ceny takich lokali? Jeśli chodzi o ich wynajem, z pewnością są one znacznie niższe, bo opłaca się głównie media i należność dla właściciela, która stanowi jego zarobek. Właściciel oczywiście musi przy tym pamiętać o płaceniu podatku od wynajmu. Przy zakupie zaś bywa różnie, dlatego warto porównywać oferty.

W większości i tak są to kwoty niewiele niższe niż przy mieszkaniach czynszowych, stąd osobom, które planowały wziąć kredyt hipoteczny, niewiele ułatwi początkowo takie rozwiązanie, choć oczywiście późniejsze niższe opłaty mogą być pomocne przy spłacie. Poniżej przedstawiamy przykładowe ceny w danych miastach: