Skorzystałeś z pożyczki hipotecznej na zakup mieszkania lub domu od dewelopera? Nie musisz martwić się ryzykiem upadłości firmy budującej nieruchomość – od 2011 roku funkcjonują przepisy, które zabezpieczają klientów na wypadek bankructwa dewelopera. Jednym ze sposobów ochrony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy – czym jest i jak działa?

Rachunek powierniczy – co to jest i kiedy można z niego skorzystać? Jakie funkcje pełni zamknięty, a jakie otwarty rachunek powierniczy? Definicja tej instytucji jest zawarta w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).

Rachunek powierniczy w rozumieniu ustawy prawo bankowe to należący do dewelopera rachunek bankowy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata środków dla dewelopera może nastąpić zgodnie z harmonogramem wypłat lub jednorazowo po przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę.

Rachunek powierniczy jest zatem kontem bankowym służącym do rozliczania zobowiązań między stronami umowy – deweloperem a kupującym. Jego celem jest zabezpieczenie interesów klienta i ochrona jego środków na wypadek upadłości firmy deweloperskiej. Wykonawca otrzymuje środki dopiero po zrealizowaniu całego przedsięwzięcia lub po wykonaniu kolejnych etapów inwestycji.  

Sprawdź także: Odbiór mieszkania od dewelopera – ile trwa, co sprawdzić i na co zwrócić uwagę?

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – różnice

Zgodnie z przepisami wyróżniamy:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
  • rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Według ustawy deweloperskiej rachunek powierniczy otwarty to rachunek, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. Środki mogą być zatem wypłacane po każdym etapie budowy. Transze nie mogą wynosić mniej niż 10% i więcej niż 25% kosztów przedsięwzięcia. Z kolei zamknięty rachunek powierniczy to konto bankowe, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości. Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – co jest lepsze? Z punktu widzenia kupującego bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zamknięty rachunek powierniczy – daje większy komfort i minimalizuje ryzyko utraty środków.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co daje?

Zgodnie z ustawą deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego tylko w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Oznacza to, że może z. nich korzystać wyłącznie w celu pokrycia kosztów związanych z budową nieruchomości – mieszkań lub domów. Wypłatę środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego kontroluje bank po zakończeniu każdego oznaczonego w umowie etapu budowy. Ocenie podlegają wpisy w dzienniku budowy – są weryfikowane przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Rachunek powierniczy zapewnia nabywcy gwarancję bankową lub ubezpieczeniową na wypadek upadłości dewelopera. Środki zgromadzone na rachunku powierniczym są zwracane nabywcy w razie odstąpienia od umowy przez jedną ze stron. W przypadku rozwiązania umowy deweloper i kupujący ustalają sposób podziału środków.

Ile kosztuje rachunek powierniczy?

Ile kosztuje rachunek powierniczy? Koszt prowadzenia rachunku oraz informacje o numerze rachunku czy zasadach dysponowania środkami należy zawrzeć w umowie deweloperskiej. Za prowadzenie otwartego rachunku powierniczego wszelkie koszty, opłaty i prowizje ponosi deweloper.

Jak wygląda założenie rachunku powierniczego?

To deweloper podpisuje z bankiem umowę o założenie indywidualnego rachunku powierniczego. Kolejny krok to zawarcie z nabywcą umowy deweloperskiej, w ramach których kupujący przelewa środki pieniężne na wskazane konto. Klienci otrzymują zatem numer rachunku powierniczego i nie muszą nic więcej załatwiać.

Rachunek powierniczy – dla kogo?

Stronami umowy deweloperskiej są:

  • deweloper, czyli przedsiębiorca, który w ramach działalności gospodarczej zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę;
  • nabywca, czyli osoba fizyczna uprawniona do przeniesienia prawa własności i zobowiązana do uiszczenia zapłaty na rachunek powierniczy dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Dla kogo ustanowiono rachunek powierniczy? Osoby fizyczne mogą z niego skorzystać tylko w sytuacji, gdy same prowadzą działalność gospodarczą lub są rolnikami. Co do zasady rachunek powierniczy dla osób fizycznych nie jest możliwy. Ustanawia się go dla osoby prawnej, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej i jednostek samorządu terytorialnego.

To również interesujące! Podatek od zakupu mieszkania – jaki jest, ile wynosi i kto go płaci?

Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera?

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, warto zweryfikować, czy firma budująca domy lub bloki mieszkalne posiada rachunek powierniczy. Deweloper ma taki obowiązek, a zatem nie warto godzić się na umowy, w których nie ma informacji na temat zabezpieczenia interesów nabywcy. Kiedy deweloper musi mieć rachunek powierniczy? Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera? Informacje na ten temat są zawarte w umowie deweloperskiej, warto zatem poprosić o projekt umowy przed jej podpisaniem.

Jak wykonać przelew na rachunek powierniczy?

Wpłaty na otwarty rachunek powierniczy należy wykonać na numer konta bankowego wskazany w umowie deweloperskiej. Przelew na rachunek powierniczy kosztuje tyle samo, ile inne dyspozycje tego typu i jest zgodny z tabelą prowizji i opłat banku, w którym rachunek posiada nabywca nieruchomości. W tytule przelewu na rachunek powierniczy można podać numer umowy deweloperskiej.

Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy?

Zastanawiasz się, czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy? Taki obowiązek mają firmy, które finansują inwestycję ze środków pochodzących od przyszłych nabywców domów lub mieszkań. Rachunek muszą też posiadać deweloperzy sprzedający nieruchomości, których budowa nie została jeszcze ukończona. Obowiązku takiego nie mają natomiast firmy, które rozpoczęły inwestycję przed 29 kwietnia 2012 roku.

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera – na co mogą liczyć nabywcy w razie bankructwa firmy realizującej przedsięwzięcie budowlane? Klienci mogą odzyskać przekazane środki, jednak do wysokości 100 tys. euro – tyle bowiem wynosi gwarancja Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. W przypadku rachunku powierniczego otwartego ryzykiem obciążone są środki, z których deweloper już skorzystał po zakończeniu określonego etapu budowy.