W tym artykule znajdziesz najwazniejsze informacje:

Zaciąganie kredytu hipotecznego to często jedyny sposób, aby zrealizować swoje plany związane z zakupem mieszkania czy z budową domu. Warto przy tym powiedzieć, że kredyt hipoteczny wymaga zabezpieczenia w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości mieszkalnej i wiąże się z poniesieniem przez kredytobiorcę wielu różnych kosztów. Jakich? Poznaj wszystkie podstawowe i dodatkowe koszty kredytu.

Koszty kredytowe obowiązkowe

Klient zaciągający w banku kredyt hipoteczny podpisuje z nim umowę kredytową, na mocy której bank zobowiązuje się udzielić konsumentowi kredytu lub przyrzeka udzielić mu kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

W Ustawie z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wskazano ponadto, że kredyt hipoteczny musi być spożytkowany na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

  • prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
  • prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
  • udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

W związku z udzieleniem kredytu hipotecznego klient zobowiązuje się go spłacić w ratach kapitałowo-odsetkowych, wraz z innymi opłatami i prowizjami, w terminach wskazanych w harmonogramie spłaty.

Całkowity koszt, jaki ponosi klient zaciągający kredyt hipoteczny, obejmuje wszystkie koszty, jakie konsument zobowiązany jest ponieść w związku z umową o taki kredyt. W szczególności będą to:

  • odsetki,
  • opłaty,
  • prowizje,
  • podatki i marże,
  • koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku, gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach – z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Podstawowy koszt kredytu hipotecznego

Głównym kosztem związanym z zaciągnięciem kredytu hipotecznego są odsetki obliczane od kwoty użyczonego kapitału przez bank. Oprocentowanie zawsze liczone jest w skali roku, a w jego skład w przypadku kredytu hipotecznego wchodzą:

  • stopa procentowa – ustalana przez bank centralny, w przypadku kredytów złotówkowych jest to stopa WIBOR(R) w odpowiednim okresie (1M, 3M, 6M itp.);
  • marża bankowa – w przeciwieństwie do stopy procentowej może podlegać negocjacjom z bankiem i nie ulega zmianie podczas całego okresu kredytowania.

Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym

Odsetki nie są jedynym kosztem związanym z kredytem hipotecznym. Trzeba mieć świadomość, że na całkowity koszt kredytu wpływa wiele innych zmiennych. Zalicza się do nich takie prowizje i opłaty, jak:

  • prowizja za udzielenie kredytu – jednorazowa opłata w formie procentowej, obliczana od kwoty udzielanego kredytu hipotecznego; może być ona wniesiona w gotówce przed udzieleniem kredytu na rzecz banku lub też może zostać doliczona do kwoty kredytu i spłacana w ratach;
  • koszty obowiązkowych ubezpieczeń spłaty kredytu – składki na ubezpieczenie na życie kredytobiorcy czy ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, a także ubezpieczenie pomostowe, do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości;
  • koszty zabezpieczenia brakującego wkładu własnego – np. składki za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego;
  • opłata przygotowawcza – kwota pobierana przez bank w związku z przygotowaniem dokumentacji do wypłaty środków;
  • wakacje kredytowe – opcjonalny koszt, który naliczany jest, jeśli kredytobiorca decyduje się na całkowite zawieszenie spłaty rat przez określony czas;
  • produkty cross selling – dodatkowe produkty finansowe, z których kredytobiorca skorzystał przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, dla obniżenia np. marży kredytowej czy prowizji.

Wszystkie te opłaty i prowizje składają się na całkowity koszt kredytu i rzutują na wysokość RRSO kredytu hipotecznego, czyli rocznej rzeczywistej stopy oprocentowania zobowiązania.