Informacje znajdujące się w artykule:

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, który z reguły jest długoterminowym zobowiązaniem, obciążającym budżet kredytobiorcy przez wiele lat, trzeba poświęcić wiele czasu i energii na znalezienie rzeczywiście najlepszej oferty rynkowej. Aby wybrać taki kredyt hipoteczny, porównanie różnych ofert jest niezbędne. Pod jakim kątem należy je przy tym porównywać?

Kredyt hipoteczny – specyficzny rodzaj kredytu

Wśród różnych rodzajów kredytów bankowych kredyt hipoteczny zajmuje miejsce szczególne, ponieważ jest to kredyt celowy, przeznaczony głównie na sfinansowanie zakupu nieruchomości mieszkalnej, choć nie tylko. Jego najważniejszą cechą jest zabezpieczenie wierzytelności dla banku, w formie hipoteki ustanowionej na nieruchomości i wpisanej do jej księgi wieczystej.

Warto podkreślić, że podstawą udzielania przez banki kredytów hipotecznych dla swoich klientów jest niedawno uchwalona Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Już w art. 3 tejże ustawy znajdziemy informacje, co należy rozumieć przez umowę o kredyt hipoteczny.

Otóż jest to umowa, w ramach której bank, czyli kredytodawca, udziela konsumentowi kredytu bądź daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. Umowa kredytu hipotecznego może dotyczyć kredytu przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

  • prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy;
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
  • prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
  • udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Kredyty hipoteczne udzielane są przez banki po przeprowadzeniu wnikliwego procesu weryfikacji zdolności kredytowej i wiarygodności finansowej klienta. Musi też mieć on odpowiednio wysoki wkład własny.

Według Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego obecnie trzeba mieć 20 proc. wkładu własnego, aby móc utrzymać kredyt hipoteczny, choć jest możliwość zastąpienia połowy tego wkładu innymi zabezpieczeniami, na przykład ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Oferty kredytów hipotecznych różnią się między sobą wieloma czynnikami, a porównywanie ich ze sobą tylko pod kątem oprocentowania nominalnego nie przyniesie odpowiedzi na pytanie, w którym banku uzyskać możemy najlepszą ofertę kredytową.

Jakie parametry kredytu hipotecznego brać pod uwagę przy porównywaniu ofert?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest bardzo ważną informacją dla każdego kredytobiorcy, ponieważ wskazuje, według jakiej stopy procentowej będą naliczane odsetki. Składa się ono z dwóch elementów:

  • stopy procentowej, po której banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym, np. dla kredytów hipotecznych w walucie polskiej będzie to stopa WIBOR(R);
  • marży banku – czyli wynagrodzenia banku z tytułu udzielanego kredytu.

Warto wiedzieć, że wysokość oprocentowania, a właściwie wysokość marży bankowej może być obiektem negocjacji z bankiem i można wywalczyć niższą marżę i obniżyć tym samym koszty kredytowania hipotecznego.

Gdy zaciągamy kredyt hipoteczny, porównanie ofert powinno jednak obejmować i inne kryteria związane z kosztami kredytowania, a nie tylko oprocentowanie. Wśród pozostałych ważnych parametrów należy wymienić:

  • prowizję za przystąpienie do zobowiązania,
  • opłatę przygotowawczą,
  • wysokość składek ubezpieczeniowych,
  • wysokość wymaganego wkładu własnego,
  • pozostałe opłaty i prowizje.

Każdą ofertę kredytu hipotecznego trzeba traktować całościowo, aby móc obiektywnie ją ocenić. Pomoże w tym wskaźnik RRSO, czyli roczna rzeczywista stopa oprocentowania, która ujmuje wszystkie koszty dotyczące danego zobowiązania bankowego.

Ważne przy tym, żeby RRSO porównywać zawsze dla ofert o tych samych parametrach dotyczących wysokości kredytu, okresu kredytowania czy też trybu spłaty rat – malejących lub równych.